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Vagas de garagem: Tire suas dúvidas

Rodrigo Karpat, advogado e especialista em Direito Condominial, participou do programa ‘É de Casa’ e respondeu perguntas dos internautas.
Vaga de garagem é uma das principais causas de briga entre vizinhos. Quem nunca teve esse problema? O É de Casa levou esse assusto para discussão no programa de sábado, 31/08, e o advogado Rodrigo Karpat, especialista em Direito Condominial, deu soluções para essas questões de vagas em condomínios. Ele também respondeu perguntas dos internautas em um vídeo exclusivo, confira!
Rodrigo Karpat responde perguntas dos internautas. Fique ligado!
1) Quando a vaga é presa e o morador se nega a deixar a chave e também não está no condomínio para retirar o veículo, impedindo a saída, o mesmo pode ser responsabilizado a reembolsar os gastos da minha locomoção?
Esse não é um problema apenas entre os moradores, passa a ser um problema do condomínio. Isso porque os carros estão parados em áreas comuns. A condômina deve fazer contato com o síndico e preencher o caderno de ocorrências para que o condomínio tome medidas. E, em relação aos gastos com a locomoção: sim, com base nos princípios da responsabilidade civil, todo aquele que causa um prejuízo a terceiros, fica obrigada a repará-los.
2) Sou síndico de um condomínio e gostaria de saber: quando há sorteio de vagas de garagem e o proprietário não está presente, como funciona? Ele participa normalmente ou tem uma regra específica para os ausentes?
Via de regra, tem que ser observado o que está na convenção e no regimento interno. Normalmente, não existe uma regra específica para os ausentes. Mas é importante que, antes do sorteio, a assembleia se reúna e defina a metodologia para realização do sorteio. O que é importante ficar claro é que ninguém pode ser preterido da escolha de vagas em igualdade de condições. Então, se a pessoa estiver presente, ela precisa escolher e é praxe do mercado que os ausentes fiquem para o final.
3) Meu prédio não tem convenção de condomínio. Cada morador tem direito a uma vaga, mas meu vizinho se acha no direito de colocar o carro e uma moto na mesma. Por ser apertada, atrapalha a entrada dos demais. Posso responsabilizar a imobiliária?
O condomínio, se ele for instituído um condomínio edifício, vai ter convenção. É importante que você vá até o registro de imóveis e verifique a existência desse documento. Se for um condomínio irregular, é importante que seja regularizado. De qualquer forma, é imprescindível que sejam estabelecidas regras de convívio mínimas e que as pessoas sigam o que foi determinado ou numa assembleia ou os costumes do condomínio. Normalmente, as vagas de garagem são destinadas a guarda de um automóvel. A justiça, quando esses casos são judicializados, ela entende que você pode parar um automóvel e uma moto, desde que não atrapalhe os demais moradores.

Como condomínios podem ser acolhedores a idosos

Projeto de advogada sul-mato-grossense direcionado a melhorar o relacionamento entre condomínios e seus moradores idosos pode até mesmo salvar vidas

Prevendo o impacto que um maior número de condôminos mais velhos causa na rotina de um edifício residencial, a Aprimora Cursos – Dr. Francisco Machado Egito promoveu no dia 28 de agosto uma palestra “Condomínio Amigo da Pessoa Idosa: iniciativas simples e sem custo para transformar condomínios residenciais em ambientes acolhedores e seguros para moradores idosos”. O evento teve três horas de duração, consultoria em Gerontologia da empresa RD Longevidade, e era indicado para síndicos, administradores de condomínios, porteiros, ascensoristas, zeladores e seguranças.

De acordo com dados do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), 17,3% dos idosos apresentam limitações funcionais para realizar as Atividades Instrumentais de Vida Diária (Foto: Pixabay)

Quando um incêndio causado por um curto-circuito acometeu um apartamento de um edifício na Rua General Polidoro, em Botafogo, no ano passado, os funcionários do condomínio imediatamente interfonaram para todos os apartamentos a fim de evacuar os imóveis o mais rapidamente possível. Além disso, tomaram outra ação muito importante: subiram as escadas e, conhecedores das condições de todos os moradores idosos do prédio, buscaram aqueles que poderiam ter problemas para sair de seus apartamentos sem ajuda.

Esse tipo de ação só foi possível porque os porteiros haviam sido treinados para oferecer assistência diferenciada aos seus moradores idosos.

Ninguém é mais ciente desse benefício do que Rose Ferreira, advogada e proprietária da RD Longevidade, empresa especializada em pessoas idosas, cujo objetivo é oferecer soluções para organizações interessadas em empreender no Mercado Consumidor Sênior. Doutoranda em Direito e Sociologia pela Universidade Federal Fluminense (UFF), Rose tem um extenso currículo no trabalho com indivíduos em idade longeva, já tendo sido delegada da Comissão de Apoio à Terceira Idade da OAB Niterói entre 2016 e 2018, e responsável pela pesquisa “Envelhecimento Populacional, Direito do Idoso e Políticas Públicas em prol ao Envelhecimento Digno”. Recentemente, ela foi convidada a compor a Comissão do Idoso da OAB/RJ, afiliou-se à Sociedade Brasileira de Geriatria e Gerontologia, e a partir de outubro deste ano atuará como docente em uma pós-graduação em Direito e Gestão condominial pela OAB de Niterói/RJ, abordando questões importantes sobre os diretos da pessoa idosa em condomínios edilícios.

Rose começou a se concentrar nas questões que envolvem o idoso, especificamente no ambiente condominial, após analisar a pesquisa de uma seguradora, cujos dados comprovavam que muitas vezes o idoso se flagra desprovido de qualquer assistência de amigos e familiares, fato que o leva a construir fortes laços com funcionários do local onde reside, principalmente porteiros e zeladores. “Muitas vezes, o porteiro é o melhor amigo do idoso”, diz Rose. Em situações extremas, a construção desse tipo de relação pode ser vital. “Idosos geralmente são pessoas afeitas a hábitos. Se uma senhorinha deixa de sair no mesmo horário para comprar o pão, por exemplo, o porteiro treinado certamente irá até o apartamento dela para verificar se está tudo bem”, reitera. “Não são incomuns os casos em que moradores idosos em situação de perigo são salvos pelos funcionários de seus condomínios”.

Cuidados com o idoso podem proteger o condomínio

De acordo com dados do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), 17,3% dos idosos apresentam limitações funcionais para realizar as Atividades Instrumentais de Vida Diária (AIVD), que são tarefas como fazer compras, administrar as finanças, tomar remédios, utilizar meios de transporte, usar o telefone e realizar trabalhos domésticos. E essa proporção aumenta para 39,2% entre aqueles acima de 75 anos.

No entanto, Rose ressalta que o processo de envelhecimento é diferente para cada pessoa, por isso a necessidade de criação de um programa específico para essa população. “Do mesmo modo que tem sido comum nos depararmos com pessoas aos setenta, oitenta anos em plena capacidade física e mental, o inverso também é uma constante. Nosso projeto ‘Condomínio Amigo da Pessoa Idosa’ é especialmente estruturado para oferecer aos profissionais que se relacionam no dia a dia com pessoas idosas um panorama atualizado das reais necessidades dos cidadãos longevos”, diz ela. “Seja qual for a situação, o envelhecimento da população brasileira é um fato incontroverso e a sociedade, de modo geral, precisa aprender mais sobre o envelhecimento contemporâneo, para que cada vez mais possamos garantir dignidade a tais cidadãos. Não basta viver mais, é preciso viver bem e com qualidade de vida!”

De acordo com Rose, atitudes simples podem fazer diferença. Ela cita o caso de um senhor com dificuldade de locomoção e que é adepto da leitura dos jornais impressos. Todos os dias, os porteiros do prédio onde ele mora colocam a edição do dia no elevador e enviam ao andar dele. Deste modo, o morador não precisa fazer o esforço de descer para buscar o jornal, algo que seria desgastante para as condições de saúde em que ele se encontra.

O tema não abrange apenas a comodidade e conforto aos moradores de faixa etária mais avançada, mas também o impacto que tal assunto pode causar diretamente ao condomínio, que pode ser imputado por responsabilidade civil, por conta de um acidente, ou até responsabilidade criminal, caso haja algum episódio de discriminação em suas dependências.

Segundo dados do Ministério da Saúde, em 2016 o Brasil apresentava a quinta maior população idosa do mundo, e em 2030, estima-se que o número de idosos ultrapassará o total de crianças entre zero e 14 anos.

“Acho importante frisar que o porteiro, síndico e demais colaboradores dos Condomínios Residenciais precisam se qualificar, e cursos com a proposta apresentada pelo “Condomínio Amigo do Idoso” são de suma importância para que os indivíduos não idosos possam entender de fato as mudanças que o envelhecimento cronológico pode impor aos indivíduos longevos”, afirma Rose. “A empatia a respeito de questões do envelhecimento precisa ser construída, para que todos entendam um pouco mais os desafios que as pessoas idosas enfrentam diariamente”, conclui ela.

Algumas dicas da RD Longevidade para melhorar o relacionamento entre condomínio e frequentadores idosos:

– Oriente funcionários e outros moradores a facilitar pequenas tarefas do dia a dia para o idoso, tais como carregar a sacola de compras ou ajudar a subir e descer escadas.

– Instale rampas de acesso (atentando à Norma ABNT 9050 sobre sua inclinação máxima).

– Instale pisos e carpetes antiderrapantes em pontos estratégicos, como entradas de elevadores ou próximos a escadas.

– Cuide da iluminação. Áreas poucos iluminadas ou com lâmpadas queimadas podem gerar acidentes.

– Sinalize degraus e portas de vidro com faixas de cor visível.

– Instale corrimãos. Eles devem estar em ambos os lados das escadarias, sempre começando e terminando na parede.

– Nas piscinas, substitua as escadas de inox por escadas de alvenaria, desta forma a entrada e saída se torna muito mais segura.

– Elevadores, corredores e passagens devem sempre conter espaço suficiente para possibilitar o fácil manejo de cadeiras de rodas. A dica também vale para a largura de portas (que deve seguir a Norma ABNT 9050).

– Os banheiros de áreas comuns devem ser devidamente adaptados, com barras de apoio e espaço para cadeira de rodas.

– Mantenha com o síndico e na portaria uma lista de contatos de familiares dos idosos residentes no prédio (principalmente aqueles que moram sozinhos), para que possam ser rapidamente acionados em caso de emergência.

– Ainda que não seja obrigatório, tente priorizar as vagas de garagem mais próximas aos elevadores e com maior acessibilidade aos maiores de 60 anos.

Fonte: Jornal do Brasil e Caderno de Niterói – Por Fernanda Lizardo, jornalista.

Como tornar a assembleia atrativa aos condôminos

Pesquisa realizada pelo portal SíndicoNet aponta que as assembleias contam, em média, com um quórum de apenas 15% dos condôminos.

Por isso, preparamos uma reportagem especial para entender o que desmotiva os condôminos e como é possível tornar esse evento mais interessante.

MOTIVOS

As razões para o condômino não participar são variadas:

  • isenção: prefere não se posicionar sobre determinados assuntos
  • desinteresse: não participa por pura comodidade ou porque os assuntos em pauta são pouco relevantes
  • aprovação: está satisfeito com tudo e confia na administração. Por isso, não vê necessidade de sua participação.
  • falta de tempo: não tem tempo para participar ou considera o tempo de duração muito elevado
  • uso excessivo de procurações: apesar de ser permitido por Lei, desde que a convenção não proíba ou determine limites, o uso em excesso de procurações é muito criticado pelos demais condôminos. Trata-se de uma prática que, se usada de forma abusiva, compromete (e muito) o objetivo democrático de uma assembleia.
  • falta de objetividade no tratamento dos assuntos em pauta: Ficar mais de duas horas falando sobre aspectos nem sempre pertinentes a todos os moradores pode tornar-se um suplício.

“A maioria das pessoas quer esclarecer todos os problemas do condomínio na assembleia, com cada um defendendo seu ponto de vista, desrespeitando o que foi definido na pauta”, acredita Sueli Duek. Desta forma, perde-se o foco com questões que podem ser resolvidas apenas fazendo uma sugestão ou crítica no livro de ocorrências do prédio, que geralmente fica na portaria.

CONVOCAÇÃO

Para a maioria das fontes consultadas para esta reportagem, além do procedimento convencional de convocação por edital, é aconselhável reforçar o acontecimento por meio de comunicados no elevador, quadro de avisos e até e-mails. Pode-se solicitar também ao porteiro ou zelador que ligue para todos os apartamentos uma hora antes da primeira convocação.

  Dicas para uma convocação bem-sucedida:

Em relação ao edital, recomenda-se que este tenha no máximo seis itens em pauta;

  • as pautas devem ser claras, pertinentes e necessárias;
  • se achar conveniente, estipular e mencionar tempo máximo de duração (a média costuma ser de duas horas)
  • colocar observações como: “A sua presença é indispensável para o bom andamento e valorização do nosso patrimônio”;”Os ausentes, por Lei, deverão acatar com todas as decisões tomadas”.
  • atente se nesse dia haverá algum jogo de futebol ou qualquer outro evento popular importante, ou se é próximo de feriado prolongado;
  • peça ao porteiro para colocar nos elevadores, um dia antes ou no dia da assembleia, um lembrete simples, como: “Não se esqueça: hoje, você tem um compromisso com o seu condomínio!”. Essa atitude chama a atenção dos moradores para a reunião.
  • assuntos mais chamativos: reajuste da mensalidade condominial; cotas extras para reformas em geral: pintura e lavagem do prédio, manutenção de elevadores, obras na fachada etc.; eleição de síndico; sorteio de vagas de garagem; troca de funcionários próprios por terceirização.

DATAS, HORÁRIOS E DURAÇÃO

  • O tempo ideal de duração de uma assembleia deve girar em torno de 1h30 a 2h. 
  • No quesito horário, o mais recomendado é entre 20h e 20h30, para dar tempo de as pessoas chegarem do trabalho, e para que a reunião não termine muito tarde.
  • Fazer a primeira chamada entre 19h30 e 20h e aguardar até às 20h30, para o segundo e derradeiro aviso.
  • Inicie sempre no horário (geralmente na segunda chamada, uma vez que a participação da primeira dificilmente é alcançada).
  • É bom considerar que entre segunda e quarta-feira as pessoas estão no ritmo mais intenso de trabalho e, provavelmente, mais disponíveis para participar de reuniões. Muitos não descartam a quinta-feira como opção, desde que não seja próxima de um feriado
  • Não é recomendado realizar assembleias nos fins de semana. Entretanto, caso seja esta a opção, prefira o horário das 10h ou 15h, e aos domingos – em um caso extremo – às 10h ou 11h.

O QUE SERVIR?

Para alguns dos profissionais consultados pela reportagem, água, café e, no máximo, biscoitos, são suficientes, já que estamos falando de uma assembleia, não exatamente de uma festa ou confraternização.

Por outro lado, há quem prefira tornar essa reunião mais descontraída, com aperitivos diversos, sanduíches, refrigerantes, até como forma de acalmar os ânimos dos condôminos mais exaltados. “As pessoas interagem mais e perde-se um pouco da hostilidade de alguns”, sugere Rodrigo Matias.

Álcool, contudo, é terminantemente proibido: pode causar constrangimentos irreversíveis entre os moradores.

USO DE PROCURAÇÕES

Conforme mencionado nesta matéria, o uso excessivo de procurações, apesar de ser permitido por Lei, desde que a convenção não proíba ou determine limites, é muito criticado pelos demais condôminos.

Trata-se de uma prática que, se possível, deve ser evitada, pois se usada de forma abusiva, compromete (e muito) o objetivo democrático de uma assembleia, desestimulando assim a presença dos demais participantes.

Se a convenção do seu condomínio não estabelece limites para isto, a única saída é conseguir aprovação de 2/3 do total dos condôminos para alterar a convenção.

 

O PAPEL DO SÍNDICO

O síndico deve exercer o papel de mediador, mantendo a ordem e a coletividade.

“Se, durante a reunião, apenas um morador faz perguntas, a assembleia torna-se desinteressante”, opina Rodrigo Matias. Em assuntos mais polêmicos que envolvam reformas, por exemplo, é sempre importante realizar uma votação.

Juraci Garcia Baena lembra ainda que o síndico precisa estar bem informado sobre todas as questões que envolvem o condomínio. “Além disso, ele precisa ter muito jogo de cintura e tolerância”, avisa.

O mais importante, na opinião dos síndicos e administradores consultados pela reportagem, é manter sempre o roteiro da pauta, minimizando as eventuais “escapadas” do tema. Na ânsia de resolver seus problemas, os condôminos podem discutir assuntos sem relevância para a coletividade.

“Bons exemplos são questões como vagas de garagem, barulho, entre outros, em que se gasta tempo, o problema não é resolvido e deixa os demais participantes chateados”, ressalta Baena.

Uma alternativa é que esses assuntos de ordem geral sejam discutidos fora de hora, no final da assembleia. Assim, só quem estiver envolvido com os tópicos participará.

Dicas e ideias interessantes:

  • Antes da convocação, procure debater informalmente e colher informações com os condôminos sobre os pontos mais complexos a serem pautados. Isso pode ser feito por meio de uma breve reunião informal, ou até mesmo via troca de e-mails, por exemplo. Mas é muito importante que todos sejam convidados a participar, para evitar que alguém se sinta excluído ou desfavorecido. Assim, quando ocorrer a assembleia, os interessados estarão melhor informados sobre a pauta e poderão contribuir com idéias, opiniões e/ou sugestões mais objetivas. Isso pode tornar o debate visivelmente mais produtivo
  • Defina uma mesa com presidência e secretaria que sejam referência no condomínio, para que todos respeitem.
  • Determine o assunto a ser tratado e só passe para outro depois de resolvido e anotado na ata.
  • Esforce-se para manter a seqüência estabelecida pela pauta, negociando as questões novas para o final da reunião. Se conseguir, a assembleia está garantida.
  • Nunca manobre: discuta cada item sempre de forma transparente.
  • Os assuntos a serem tratados podem  ficar expostos em cartazes pela sala de reunião.
  • As cadeiras podem ser dispostas em um círculo, facilitando a comunicação face-a-face.
  • Sortear algum brinde de boa qualidade durante a assembleia pode surtir efeito em alguns casos. Se for o seu, coloque na convocação que haverá essa prática.
  • Mantenha o material (orçamentos, provisão orçamentária, extratos bancários, fotos de obras e serviços etc.) organizado e, se possível, mostre aos condôminos por meio de retro-projetor ou computador, por exemplo, tornando a reunião menos cansativa.
  • Outra boa medida é levar cópia da Convenção e do Regulamento Interno, para possível consulta.
  • Um dia depois da reunião, coloque um cartaz nos elevadores informando os principais tópicos discutidos e seus resultados, para que todos saibam o que aconteceu na assembleia. A ata deve ser rigorosamente enviada aos condôminos em até oito dias.

Fonte: Sindico Net

Quem é o responsável pelas ocorrências no condomínio?

Quando alguns problemas acontecem dentro de um condomínio residencial, muitas pessoas se perguntam quem deve ser responsabilizado pelas ocorrências. Para te ajudar a esclarecer esse aspecto, resolvemos trazer o tema para a matéria de hoje. Continue lendo e confira!

Segundo especialistas, o condomínio não pode ser responsabilizado por furtos e assaltos ocorridos em seu interior – salvo em casos em que se confirma a participação de algum funcionário, como por exemplo, quando um porteiro ignora as regras de segurança e libera a entrada do autor do crime sem identificação e autorização.

O mesmo vale para as ocorrências (como os próprios furtos, por exemplo) dentro de casas ou apartamentos. A responsabilidade de zelar pela unidade é do próprio morador. Em contrapartida, é possível pedir indenização do condomínio por roubos em áreas comuns, caso isso conste na Convenção.

Por isso, para evitar diversas situações de perigo, é possível contar com algumas formas de prevenção. Uma delas é o seguro para o condomínio, útil para situações nas quais há danos a bens dos moradores. Outra opção indicada é a utilização de câmeras e um completo sistema de segurança, que ajudam a esclarecer e prevenir infrações.

Por exemplo, quando há uma batida na garagem sem câmeras, não sabendo quem foi o responsável e com o morador afetado conseguindo provar que o acidente fora causado internamente, quem terá que arcar com o conserto é o condomínio – ou um seguro contratado, se for o caso.

Outros acontecimentos comuns, infelizmente, em condomínios, são os acidentes, que podem ser evitados com algumas medidas de prevenção, como, entre outras:

  • Colocação de barras de ferro para auxiliar a locomoção de idosos em certas áreas comuns e banheiros;
  • Instalação de pisos antiderrapantes em locais de risco, como piscinas e saunas;
  • Adequação dos playgrounds às normas de segurança.

De forma geral e resumida:

  • Danos só podem ser de responsabilidade do condomínio quando o mesmo tiver causado o prejuízo ao morador;
  • O condomínio também não pode ser responsabilizado por furtos ou assaltos ocorridos dentro do prédio, exceto quando houve a participação confirmada de funcionários ou que alguma cláusula da Convenção assegure a indenização;
  • Para obras de grande porte ou com produtos químicos, é importante contratar um seguro exclusivo para esse fim. Se a obra for feita por algum morador, o condomínio tem o dever de fiscalizar;
  • Se um morador for atacado pelo animal de estimação de outro condômino, a responsabilidade será do dono do animal.
  • Acidentes em áreas comuns merecem atenção especial, devendo analisar cada situação.

E então, o que você achou dessas informações? Esperamos que tenhamos ajudado a esclarecer de quem é a responsabilidade pelas ocorrências do condomínio. Lembrando que é muito importante contar com medidas de prevenção e minimização de riscos, evitando muitos problemas. #FicaADica