IPTU sobe 87% em prédio da Zona Oeste do RJ

Aumento de 87% do imposto choca moradores de prédio no RJ

Segunda parcela da revisão do imposto tem revoltado moradores. Impugnação deve ser pedida até 8 de março.

Moradores do Condomínio Ponto Nobre Residencial Campo Grande, na Zona Oeste do Rio, reclamam de aumento de 87% no IPTU 2019 e vão contestar o valor na prefeitura.

Em 2018, os donos dos 84 apartamentos tiveram que desembolsar R$ 347,82. Em 2019, o IPTU subiu para R$ 650,07. Eles afirmam que já esperavam um aumento, mas não tão alto, e sustentam que não viram melhorias no bairro.

O síndico Marcelo Mendes conta que em 2018 procurou revisar o valor. “Disseram que a prefeitura tinha feito melhorias no bairro. Óbvio que não houve”, afirma.

IPTU remodelado

Neste ano, o contribuinte carioca está arcando com a segunda parcela da correção do IPTU. Em 2018, a prefeitura mexeu na planta genérica do Município do Rio, que regula os valores do imposto e estava desatualizada havia 20 anos. Os valores cobrados no ano passado corresponderam à metade do reajuste previsto. A outra parte está sendo cobrada neste ano.

Com as alterações das regras a partir da correção da planta genérica, o IPTU passou a ser cobrado de aproximadamente 60% dos quase 2 milhões de imóveis do Rio (cerca de 1,050 milhão). Até 2017, o imposto era cobrado de somente 760 mil imóveis (40% do total). Cerca de 250 mil contribuintes pagavam apenas a taxa de coleta de lixo.

Como fazer

Se o contribuinte não concordar com o valor venal – base estipulada pela prefeitura para calcular o imposto, poderá abrir um processo de impugnação até 8 de março em um dos postos de atendimento do IPTU. Os formulários estão disponíveis na página da Secretaria Municipal de Fazenda.

Já para correção de dados cadastrais, como área construída, idade de construção ou posição, o procedimento é outro, também em um dos postos de atendimento do IPTU. A documentação também está na página da secretaria.

Endereços

Secretaria Municipal de Fazenda (Cidade Nova)

  • Rua Afonso Cavalcanti 455, Anexo
  • Das 9h às 16h

Tijuca

  • Rua Desembargador Isidro 41
  • De segunda a sexta, das 9h às 17h

BarraShopping

  • Av. das Américas 4.666, 3º Piso, ao lado do Centro Médico
  • De segunda a sexta, das 10h às 20h; sábados, das 10h às 16h

Center Shopping (Freguesia)

  • Rua Geremário Dantas 404, Piso G2, Lojas 501 e 502
  • De segunda a sexta, das 10h às 20h; sábados, das 10h às 16h

West Shopping (Campo Grande)

  • Estrada do Mendanha 555, Loja 282
  • De segunda a sexta, das 10h às 20h; sábados, das 10h às 16h

RioSul Shopping (Botafogo)

  • Rua Lauro Müller 116, Estacionamento G4, Setor Amarelo
  • De segunda a sexta, das 10h às 20h; sábados, das 10h às 16h

NorteShopping (Cachambi)

  • Avenida Dom Helder Câmara 5474, Loja 3021, Cobertura, Vida Center
  • De segunda a sexta, das 10h às 20h, sábados, das 10h às 16h

 

 

Fonte: g1.globo.com

Condomínios horizontais

Condomínios horizontais são uma opção para quem deseja segurança, privacidade e lazer

Muitas pessoas que escolheram a capital mais nova do Brasil para morar e investir apostam em condomínios horizontais de alto padrão

É cada vez mais comum as pessoas agregarem ao sonho da casa própria à ideia de segurança, lazer e privacidade. Basta acompanhar o mercado imobiliário e perceber o crescimento na quantidade de condomínios que foram construídos nos últimos anos. Já são mais de 6 condomínios horizontais de alto padrão espalhados pela Capital mais nova do Brasil, que hoje conta com pouco mais de 290 mil habitantes.

Em uma cidade ainda sem grandes índices de violência ou favelas, o que faz as pessoas optarem por condomínios fechados? Para Adrian Estrada, sócio de dois empreendimentos horizontais e que lançará mais um ainda este ano, a escolha por morar em condomínio horizontal é por qualidade de vida e segurança, agregada a outros benefícios. “Morar em um condomínio requer pensar no conforto, privacidade e segurança da família, além disso, propicia lazer em casa, vida em comunidade, redução de custos, aumento da qualidade de vida e também uma boa forma de fazer investimento, pois dificilmente um condomínio irá desvalorizar no mercado imobiliário”, afirma o investidor, Adrian.

Existem muitos fatores envolvidos na hora de tomar a decisão por morar em um condomínio, para alguns moradores palmenses, mesmo com o sonho da casa própria já realizado, o desejo por segurança, privacidade e conforto ainda é resistente. É o caso da nutricionista Larissa Keller que ainda não adquiriu uma casa em condomínio, mas tem essa como uma de suas metas. “Eu acho que condomínio é muito seguro e hoje em dia a segurança é uma das prioridades de qualquer família. Eu tenho crianças também, então eu ficaria mais tranquila em relação a eles brincando, automóveis. Dá mais liberdade para poder andar de bicicleta, de patins, fazer uma atividade física e também o contato com a natureza. Tenho preferência por um lugar que tenha árvores, que você escute os pássaros de manhã para ficar tranquila e curtir o final de semana em família com mais saúde”, finaliza Larissa.

Estudos realizados em 2017, divulgados pela Revista da Associação Nacional de Tecnologia do Ambiente Construído, mostram que os condomínios horizontais são um tipo habitacional que têm se expandido pelo mundo e algumas das razões para tal crescimento é a falta de qualidade de vida nas cidades, a ineficiência da gestão pública, a insegurança e a oportunidade de espaço, que entra em contraposição aos apartamentos ofertados no centro da cidade.

Condomínios em Palmas

Dois desses empreendimentos estão localizados no Costa Dourada, área nobre da cidade com acesso direto ao Lago de Palmas, sendo os condomínios Caribe Residence e Resort e Polinésia, que tem acesso facilitado por uma das mais recentes avenidas de Palmas, a NS 15. No mesma bairro e em fase de construção, está o Caribe Golfe & Spa, que contará com o primeiro campo de golfe do estado.

Outros condomínios horizontais são: Aldeia do Sol, Mirante do Lago, Alphaville, Privillege, entre outros.

Diferença entre condomínios horizontais e verticais

O condomínio horizontal é composto por lotes com casas construídas com plantas arquitetônicas “personalizadas”, ou seja, cada unidade habitacional é erguida de acordo com os desejos e as necessidades dos respectivos investidores.

Por ocuparem terrenos amplos, esse modelo de condomínio geralmente é implantado nas chamadas áreas de expansão urbana, locais com fácil acesso e boa infraestrutura.

Fonte: http://surgiu.com.br/

Como o corpo diretivo pode ajudar o síndico na administração?

A maior parte das convenções determinam como obrigatório um conselho fiscal, que geralmente é criado por três integrantes, com mais frequência em condomínios grandes.Cabe aos conselheiros, realizar a fiscalização e o fluxo das contas do prédio. Auxiliam e fiscalizam toda parte financeira do condomínio, e ainda ajudam o síndico com decisões importantes relacionadas à fornecedores e grandes contratos, por exemplo.

Cabe ao conselho também autorizar ou não o síndico a criar despesas que não façam parte das previstas pelo orçamento original do condomínio. Ou seja, funciona como um “tribunal de contas” do condomínio.

Zelador

Como o próprio nome do cargo nos sugere, o zelador é a pessoa responsável por zelar para que o bom andamento das atividades cotidianas do condomínio seja sempre presente. É quem resolve os problemas mais técnicos e que possam surgir a qualquer momento, devendo estar sempre alerta. Por causa disso, mesmo que o  zelador tenha uma carga horária definida, é recorrente que ele more no prédio e seja sempre presente em casos de emergência.Além disso, é ele que comanda as atividades de outros funcionários da limpeza, segurança e portaria.

Sistema integrado

As funções do corpo direto são muitas. Por isso, é necessário que sejam organizadas de maneira adequada essas informações,evitando problemas. E que o condomínio se organize por algum sistema informatizado. Sendo possível garantir que todas informações estejam organizadas e que seja gerado um histórico de decisões tomadas.

 

Imposto de renda sobre venda de imóvel

Declarar o IR quando se vende um imóvel é imprescindível, pois se não o fizer, você terá que pagar multas. Para declarar, o vencimento da Pessoa Física – IRPF é até as 23 horas e 59 minutos do dia 28 de abril de 2019, e quem possuir ganho de capital ao vender seu imóvel ou escolher a isenção do imposto é necessário cumprir esse procedimento.

Esse post irá esclarecer detalhadamente aquilo que você precisa conhecer para declarar o IR ao vender um imóvel. Preparamos todos os documentos que devem ser preenchido.

Papelada indispensável

Inicialmente, é necessário baixar dois programas: o Programa Ganhos de Capital – GACP é o primário, pois ajuda à preencher o IR e demanda informações a respeito da transferência, averiguando os ganhos e produzindo fichas de forma automática.

O programa oficial da Declaração do Imposto de Renda para Pessoa Física – DIRF é o secundário à ser preenchido.

É bem breve a listagem dos documentos e é necessário que eles comprovem que a ação foi efetuada de forma lícita. Isto é, as exigências jurídicas devem ser completadas e as informações das partes devem ser disponibilizados.

É relevante conservar a papelada por um período de 5 anos logo após a efetivação da operação comercial, pois o Fisco examina se a prática é válida.

A documentação essencial para aqueles que vendem o imóvel são:

  •  com a finalidade de tornar legítima a operação comercial, é fundamental obter a escritura de compra e venda de imóvel que é adquirida no cartório de notas em que foi efetuada a negociação;
  •  quando o operação é realizada através de um contrato particular entre as partes em um cartório é fundamental ter o documento de compromisso de compra e venda de imóvel;
  •  se o banco proporcionar o montante deve se ter o contrato de financiamento;
  •  quando realiza-se a transação, as partes recebem extratos ou recibos que confirma o pagamento do dinheiro. Logo, os documentos necessários são comprovantes de recebimentos;

 Abas a serem preenchidas

Quando se realiza o GACP, há várias abas com terminologias diversas que devem ser completadas de forma correta.

Conheça de maneira minuciosa todas as abas:

Aba de identificação

Possui a finalidade de reconhecer o imóvel e os dados nele englobados que são:

  •  especificações;
  •  endereço completo;
  •  natureza da operação (caso realizou uma venda ou um compromisso de compra e venda);
  •  data da aquisição pelo comprador;
  •  data de alienação;
  •  montante da transação que é necessário ser expressado em reais e integral, mesmo que o pagamento seja em parcelas.

A alienação deve ser notificada se ela foi paga a prazo, à vista ou à prestação, pois o pagamento influência na averiguação minuciosa de ganho de capital e na taxação.

Aba de adquirentes

Essa é mais fácil, pois é necessário só mostrar o nome do(s) comprador(es) e CPF(s)  e se for pessoa jurídica, sua razão social e CNPJ.

Aba de apuração do custo

Nessa aba se deve informar o montante resultante da corretagem paga e igualmente, é necessário indicar as repercussões do custo da compra, como mês, ano e montante pago para raforma, ampliação, financiamento, ITBI, dentre outras informações.

Aba do cálculo do imposto

Aquele que vende tem a possibilidade de pagar até 15% de IR em cima do lucro de capital concernente à venda. Entretanto, há situações em que pode isentar essa taxa:

  • quando a pessoa adquirir um diferente imóvel no prazo de 180 dias;
  • quando seu único imóvel residencial for vendido por até R$ 440 mil e não pode ter vendido, nos últimos cinco anos, imóveis.

É fundamental informar as informações obrigatórias a fim de que o cálculo possa ser realizada de forma automática. Elas consistem em:

  •  montantes recebidos nos anos anteriores;
  •  quando a última prestação da venda acontecerá ainda neste ano;
  • os valores lucrados durante no decorrer do ano e os tributos pagos durante a apuração;

Aba de consolidação

De maneira automática, a plataforma elaborará uma síntese que investiga a veracidade do lucro total de dinheiro e rendimentos. Consequentemente, gerados serão as fichas de “Rendimentos Tributados Exclusivamente na Fonte” e “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”.

Concluindo, é imprescindível transferir as informações ao clicar em “exportar para IRPF 2019” e assim, os ganhos, de forma automática, serão completados.

 

Fonte: Benvenuto

Entulho de obra: como evitar essa “dor de cabeça”

Questões referentes a resíduos gerados pela construção civil são amplamente discutidas pela sociedade. Infelizmente, só no século 21 foram impostas pelo Conama regras mais restritivas para o descarte do entulho de obra. Enquanto isso, o setor da construção cresceu exponencialmente, e hoje consome a maior parte dos recursos naturais disponíveis.

 

O problema do entulho de obra

entulho de obra como evitar a geração de entulho em reformas

 

Atualmente, só uma minoria se preocupa em reduzir, reciclar e reaproveitar antes de descartar.

Evidentemente as grandes corporações, que mantém políticas sérias de qualidade e meio ambiente, gastam fortunas com a manutenção de programas dedicados a racionalização do descarte.

 

No entanto, as pequenas obras, que não promovem nenhum tipo de ação, quando somadas, são responsáveis por milhares de toneladas de entulho por ano.

 

Nesse sentido o trabalho de formiguinha é o único capaz de repercutir algum resultado. Portanto, qualquer esforço nesse sentido pode fazer a diferença.

 

Outro aspecto relevante é o custo gerado pelo descarte.

Dependendo da quantidade, a única alternativa é a contratação de caçambas cadastradas na Prefeitura.

 

Existem regras duras quanto a permanência das mesmas na rua, obrigando muitas vezes a removê-las sem estarem cheias.

É preciso, ainda, muito cuidado com serviços clandestinos. Se um caçambeiro sem cadastro despejar o entulho da sua obra em locais clandestinos, uma simples investigação pode responsabilizar o dono da obra.

 

Quanta dor de cabeça!! Para te ajudar a minimizá-la, siga estas dicas:

 

Entulho de reforma, o que fazer?

 

Piso sobre piso

entulho de obra como evitar a geração de entulho em reformas

 

Se na sua reforma estiver prevista a troca dos revestimentos de piso e paredes, não há porque quebrá-los e removê-los.

 

Para ser possível aplicar piso sobre piso, basta que o revestimento existente não apresente áreas ocas e estufadas.

Os desníveis causados pelo aumento da espessura de um novo sobre o velho, que podem sugerir ser um problema, são facilmente resolvidos com a instalação de soleiras no piso e enchimento de batentes na parede.

Não se esqueça que a argamassa colante precisa ser própria para isso.

 

Reutilize!

entulho de obra como evitar a geração de entulho em reformas

 

Avalie criticamente o que precisa ser substituído.

 

Um vaso sanitário, que esteja excessivamente sujo, pode simplesmente passar por limpeza e desinfecção.

Ainda assim, se apresentar trincas, ou se simplesmente não combina com seu novo projeto, pense em utilizá-lo como floreira – na internet você encontrará excelentes exemplos bem sucedidos, isso também pode valer para cubas e pias.

 

Revenda ou doe

entulho de obra como evitar a geração de entulho em reformas

 

Quando a reforma abranger a troca de portas e janelas, peça para seu empreiteiro remover as peças existentes com cuidado.

 

Você pode revendê-las para lojas especializadas ou simplesmente doá-las. O destino será muito mais nobre do que o bota fora.

 

Transforme o entulho de obra em matéria-prima

entulho de obra como evitar a geração de entulho em reformas

 

Mais uma dica que pode diminuir a quantidade de entulho a ser removido, é utilizá-lo na própria obra.

 

Esse tipo de material possui excelentes características para ser aplicado no enchimento de pisos e bases para o mobiliário da cozinha por exemplo.

 

Tecnologia é aliada para reduzir o entulho de obra

entulho de obra como evitar a geração de entulho em reformas

 

Quando se deparar com serviços que parecem não ter solução quanto a geração de resíduos, procure por tecnologias que possam viabilizar essa redução.

 

Fonte: FiberSals

O que checar antes de assumir o cargo de síndico

Ao assumir a gestão de um condomínio, o novo síndico – seja ele profissional ou não – deve tomar uma série de cuidados para começar com o pé direito e conseguir realizar uma boa gestão.

Além disso, deve também evitar que erros de gestões anteriores possam respingar na sua administração presente.

Portanto, é fundamental o novo síndico estar bem informado e a par da situação do local.

Pensando nisso, fizemos um levantamento – e um checklist para download (no final da matéria) – dos principais pontos a serem checados e providenciados quando o novo síndico assumir. Desde a assembleia de eleição até o momento em que sua gestão começa efetivamente, o que você precisa saber, está aqui.

 

Na assembleia de eleição do novo síndico
É importante que logo na assembleia de eleição do novo síndico já haja uma data para que o novo gestor receba, do síndico anterior, toda a documentação necessária para a sua atuação.

“Esse prazo deve, inclusive, deve constar na ata da assembleia. Isso ajuda caso a gestão anterior não queria disponibilizar os documentos e seja necessário entrar com uma ação judicial. Com a ata em mãos o juiz tem mais instrumentos para agir com mais rapidez”, explica o advogado especialista em condomínios Alexandre Marques.

Postura do novo síndico em relação à gestão anterior
Nada combina menos com o trabalho do síndico do que a inércia. A ideia de “se estava assim antes, pode continuar da mesma maneira” para algo que não está correto ou adequado para o condomínio é perigosa e tende a ser negativa para toda a comunidade.

Por isso, se algo está errado, como falta de inspeção do para-raios, avcb vencido ou previsão orçamentária deficitária, arregace as mangas e mãos à obra.

O síndico deve ter uma postura pró-ativa e saber como levar adiante as mudanças que precisam ser feitas. Para isso, um bom planejamento e uso do bom senso são fundamentais, explica Julio Paim, diretor do SíndicoNet

Outro ponto importante é ter o cuidado em manter um diálogo com o gestor anterior para que a transição não seja traumática.

Nesse momento, é muito saudável que haja uma conversa entre essas duas pessoas para esclarecer qualquer dúvida que possa surgir, como algo relacionado a uma obra em andamento no condomínio ou outras questões específicas, ressalta Julio.

No caso de constatar irregularidades na documentação da gestão anterior, deve-se pedir esclarecimentos ao síndico responsável por tais erros.

Ao assumir o cargo, é também muito saudável e válido o novo síndico enviar uma carta de apresentação aos condôminos.

A administradora é uma grande aliada do síndico e o mesmo deve se sentir confortável em trabalhar com a empresa. É importante, ao assumir o condomínio, conhecer o contrato de prestação de serviços, e quem faz o atendimento ao condomínio.

Uma visita à empresa para uma reunião também é altamente recomendado para tirar dúvidas e alinhar a parceria.

1) LISTA DE MORADORES ATUALIZADA (prioridade alta)

“Deve ser a prioridade zero quando se assume um condomínio”, assinala Alexandre Marques.

Isso porque sem essa lista fica muito difícil cobrar um condômino inadimplente corretamente.

Vale lembrar que a administradora do condomínio deve ajudar o síndico a manter essa lista sempre atualizada.

2) LISTA DE DOCUMENTOS ATUALIZADOS

Todos os contratos de prestação de serviço
RIA – Relatório de Inspeção Anual dos Elevadores (São Paulo)
AVCB
Habite-se anterior
Brigada de incêndio
Análise de água
Plantas do condomínio
Certificados de dedetização, limpeza de caixas d´água e outros serviços realizados.

3) ATUALIZAR DADOS NA RECEITA FEDERAL

“Só assim é possível atualizar o certificado digital. Sem ele, o pagamento de funcionários e de tributos fica prejudicado, o que é péssimo para o condomínio”, argumenta Gabriel Karpat, diretor da administradora GK.

4) ATUALIZAR DADOS NO BANCO

“Em muitos bancos, caso isso não seja feito, a movimentação financeira pode ficar bloqueada, o que é um problema bastante sério”, aponta Gabriel Karpat.

Isso porque o banco sabe quando termina uma gestão e começa a outra. E, ao terminar a gestão, o antigo síndico não tem mais poder para decidir sobre as contas do condomínio.

5) CHECAR O SEGURO DO CONDOMÍNIO (prioridade alta)

O seguro do condomínio estar em dia é uma das obrigações mais sérias do síndico.

“Já imaginou se há um incêndio e a apólice está vencida? O síndico pode ser condenado civil e criminalmente pelo ocorrido”, indaga o síndico profissional Nilton Savieto.

Ele também alerta para que os novos síndicos se atentem aos valores segurados pela apólice, de forma a serem realmente o necessário para cobrir os custos de uma reconstrução.

6) CERTIDÕES DE DÉBITO NEGATIVAS

Checar se o condomínio está em dia com o INSS, FGTS e tributos federais e municipais é facil através da internet.

Assim, o novo síndico já fica a par de possíveis dívidas e evita-se sustos como funcionários cobrando direitos que não foram pagos corretamente.

Vale lembrar que a administradora do condomínio é peça fundamental para ajudar na coleta destes dados, e os condomínios que contam com a certificação digital conseguem ter acesso a diversos dados sobre a situação trabalhista e fiscal do condomínio.

7) AÇÕES JUDICIAIS EM CURSO

Estar a par das ações judiciais envolvendo o condomínio é fundamental.

“O novo síndico pode verificar isso rapidamente com o advogado do condomínio ou com a administradora. É fundamental se inteirar do processo”, assinala o advogado especialista em condomínios Alexandre Marques.

8) REVER OS CONTRATOS DO CONDOMÍNIO

“Quando eu assumo a gestão de um novo condomínio, revejo todos os contratos de manutenção. Chamo a empresa para conversar, tiro as dúvidas e vejo se está sendo cumprido o contrato, se o preço está de acordo com o que está sendo oferecido para o condomínio”, explica o síndico profissional Nilton Savieto.

Estudar esses contratos é fundamental para que o síndico conheça os fornecedores e tenha segurança na hora de cobrar o que está descrito no contrato.

9) FUNCIONÁRIOS DO CONDOMÍNIO

A folha de pagamento é o item mais pesado do condomínio. Dar a devida atenção à escala de trabalho dos funcionários ajuda, e muito a manter as contas equilibradas no empreendimento.

“Fazer uma análise criteriosa de horas extras, por exemplo, pode resultar em uma boa economia para o condomínio todos os meses”, explica Gabriel Karpat.

Outro ponto importante sobre os funcionários do condomínio é checar junto à administradora se a documentação trabalhista está em dia. Obrigações como PPRA (Programa de Prevenção dos Riscos Ambientais) – NR 09 do Ministério do Trabalho e Emprego – e PCMSO (Programa de Controle Médico de Saúde Ocupacional) – NR 07 o Ministério do Trabalho e Emprego.

Respeitar outras obrigações junto aos funcionários como a CIPA (Comissão Interna de Prevenção de Acidentes), caso seja o caso, assim como diversos outros dispositivos da legislação trabalhista que abranjam o empreendimento é fundamental.

10) EMPRESA TERCEIRIZADORA

Caso o seu condomínio conte com uma parceira do tipo, é fundamental cobrar periodicamente – de preferência, no máximo a cada três meses – as certidões de quite com o INSS e o FGTS. Dessa forma, o gestor resguarda o condomínio de possíveis ações trabalhistas no futuro.

Da mesma forma que o item anterior, também é importante estudar a escala dos funcionários, de forma a saber se a mesma não está onerando o condomínio demasiadamente.

Logo ao assumir, o fundamental é pedir uma pesquisa completa sobre a saúde financeira da empresa e ter a certeza de que os funcionários estão sendo pago em dia e que seus direitos trabalhistas estão sendo respeitados.

1) ANÁLISE FINANCEIRA

É muito importante o síndico ter uma noção clara das despesas, o quanto cada item representa do orçamento, assim como saber como está a receita e índice de inadimplência.

Checar principalmente os três últimos balancetes já ajuda a dar um panorama de como está a situação financeira do condomínio.

“Se for possível analisar os últimos doze meses de vida do condomínio, ajuda a dar ainda mais clareza”, argumenta Rosely.

Uma análise mais criteriosa também vai ajuda-lo a conseguir identificar gorduras no orçamento e, assim, propor melhorias e redução de custos.

2) COMPARAÇÃO DA PREVISÃO ORÇAMENTÁRIA COM O GASTO EFETIVAMENTE

Um dos melhores termômetros para a saúde financeira do condomínio é comparar o que foi orçado previsão orçamentária com o que está sendo efetivamente gasto.

“Se o seu condomínio tem uma receita mensal de R$ 100 mil e está gastando R$ 90 mil ou R$ 110 mil é importante entender o motivo dessa disparidade”, analisa Hamilton Quirino, advogado especialista em direito imobiliário.

3) CONHECER A INADIMPLÊNCIA

Saber como está a questão dos devedores no seu condomínio é fundamental para poder tomar decisões acertadas sobre a gestão como um todo.

“Às vezes há condôminos que não estão em dia com suas obrigações há dois anos e não há ação na Justiça, não tem ninguém acompanhando. Por isso, é importante que o síndico esteja a par e tome uma decisão no sentido de corrigir essas situações o mais rápido possível”, assinala Hamilton.

Ao perceber que não há um controle efetivo ou regras claras e estabelecidas quanto ao controle de inadimplência, é imprescindível que o novo gestor se organize para pôr ordem nessa questão.

A convocação de uma assembleia para aprovar as novas regras é necessária e recomendável.

4) AUDITORIA DE GASTOS PASSADOS

Se o novo síndico fez um levantamento dos últimos balancetes, cruzou com a pasta de prestação de contas e com os extratos do banco e percebeu que há disparidades, pode ser uma boa dividir com a assembleia a possibilidade de se chamar um auditor para estudar o período.

“Como seria um gasto extra, é importante que esse tipo de investimento seja aprovado em assembleia”, diz Rosely Schwartz.

5) INVESTIMENTOS DO CONDOMÍNIO

Saber como estão aplicados os fundos do condomínio é importante para quem está chegando ao cargo de síndico.

Aplicações em fundos multimercado ou de perfis agressivos não são recomendados.

“Informações do tipo: quais investimentos, quanto e o tipo de garantia a ser dada é fundamental para o síndico. Também sempre alerto para que deixem o dinheiro do condomínio em bancos grandes, evitando assim que o condomínio tome um prejuízo caso o banco quebre”, alerta Nilton Savieto, síndico profissional.

6) ACORDOS FEITOS

O novo síndico deve estar a par do que foi acordado com os inadimplentes que estão pagando suas obrigações em parcelas.

“Ao firmar um acordo, é importante que o mesmo seja um documento assinado, para que, assim, seja possível aos próximos gestores acompanharem, com clareza, a evolução desse pagamento”, ensina Rosely Schwartz.

 

1) AVCB EM DIA

Estar com o Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros em dia é fundamental para o condomínio. Além de conferir segurança para a edificação, também comprova que o condomínio está com diversos itens de segurança em dia, como:

Itens de combate ao fogo
Parte elétrica
Para-raios
Sinalização
Saiba mais sobre AVCB
Quais são os equipamentos básicos contra incêndios?

2) SITUAÇÃO DO EXTINTORES

Não é raro encontrar condomínios com extintores vencidos e equipamentos contra incêndio sem manutenção. Além disso, muitos locais sofrem com vandalismo com extintores de incêndio.

Por isso, é importante que os mesmos sejam verificados assim que o síndico assuma o condomínio, e que as datas de vencimento sejam devidamente programadas.

3) OBRAS EM ANDAMENTO

Estar a par das benfeitorias que já estão acontecendo é fundamental para o novo síndico, assim como saber quais etapas da mesma já foram pagas e se há dinheiro em caixa para fazer frente à finalização da mesma.

Verificar também se existem obras em andamento, ou a serem feitas, nas unidades é importante. Principalmente para checar se as mesmas seguem as disposições da norma técnica 16.280, da ABNT, sobre obras em condomínios.

4) CONVERSAR COM O ZELADOR

O responsável pela manutenção do condomínio com certeza tem muitas informações para passar para o novo síndico. Afinal, é ele quem faz o acompanhamento das áreas comuns do condomínio.

“Fazer uma verdadeira inspeção no condomínio todo, com o zelador ou gerente predial, pode ser uma ótima forma de saber do que o condomínio está precisando”, aponta Nilton Savieto.

5) PLANTAS DO CONDOMÍNIO

O síndico deve ter acesso às plantas elétricas e hidráulicas do condomínio. É importante saber, em caso de edificações antigas, onde estão esses papéis. Empreendimentos mais novos costumam ter esses dados em CD ou pendrive.

“O síndico deve ter esses documentos para pode auxiliar quando um condômino precisar fazer uma reforma e saber onde passa um cano, por exemplo”, alerta Hamilton.

6) FOTOS DAS ÁREAS COMUNS

Registrar itens das áreas comuns é importante tanto para efeito de comparação como para alertar os moradores sobre a situação de itens que não estejam muito à mostra.

“Tirar fotos também ajuda quando houver uma assembleia, fica mais fácil para o síndico não apenas aprovar benfeitorias como dividir a responsabilidade caso os condôminos se oponham em executar a melhoria em questão”, aponta Rosely.

Segurança do condomínio
Saber como estão os equipamentos de segurança contra invasões do condomínio ajuda o síndico e a equipe gestora a manter a coletividade mais segura, e também a propor melhorias nesse aspecto para o condomínio.

“É fundamental que aquela coletividade entenda como o síndico pegou o condomínio no primeiro momento, até para saber qual o melhor caminho a ser tomado”, explica a professora do curso de administração condominial da Escola Paulista de Direito, Rosely Schwartz.

 

Fonte: Síndico Net

Como minimizar os conflitos em relação à lei do silêncio no condomínio?

A lei do silêncio em condomínio é sempre um assunto polêmico e gera discussões. A rotina do síndico é intensa, pois, além das obrigações administrativas, também se torna responsável pela gestão condominial e precisa lidar com problemas de convivência entre os moradores. Ainda que alguns duvidem, não existe uma Lei do Silêncio prevista no Código Civil. Para quem o síndico irá recorrer para manter a boa convivência? Confira nossas dicas!

Regulamento Interno x Lei do Silêncio

Nos condomínios, existem um acordo de que só é permitido fazer barulho até às 22 horas. Ainda que não exista nenhuma lei que estabeleça um horário exato. O Regimento Interno não pode criar normas que sejam contra às leis, mas caso elas não existam, pode servir como referência de regras.

Estabelecendo regras

 

Não é sempre que estabelecer bom senso entre os moradores é possível e para evitar brigas é fundamental que seja criada uma convenção para determinar o regulamento interno. No regulamento, podemos estabelecer regras para horários de festas, realizar mudanças, arrastar móveis, utilizar instrumentos musicais, e outras atividades que possam gerar barulho e incomodar outros moradores.

Normas para as festas

Quando se trata de um ambiente compartilhado, é necessário que haja um respeito com o espaço dos outros moradores. Por isso, é importante que seja delimitado quais áreas serão utilizadas pelos moradores e estabelecer normas para uso desses ambientes. Oferecer uma agenda acessível para os moradores é o ideal, pois assim, eles se programem e confirmam a reserva antecipada do ambiente. Com a chegada do fim do ano é comum os condomínios realizarem a festa de confraternização. Independente de qual seja a festa, as normas estabelecidas no regimento interno devem prevalecer e serem sempre respeitadas.

 

Gerenciamento de Crises: Como lidar com os conflitos?

 

O síndico deve garantir a boa convivência no condomínio. Mas, é preciso cuidado para saber em quais casos você pode se envolver. Moradores que fazem barulho em excesso precisam ser notificados e, se insistirem, multados. E os moradores que têm animais precisam zelar pela limpeza das áreas comuns. É preciso avaliar as queixas contra outros moradores, mas o síndico não pode intervir em brigas pessoais. Cabe ao síndico, recorrer às leis federais, estaduais, municipais e ao que foi estabelecido no regulamento interno para estabelecer a ordem.

Certificação digital para condomínios: tudo o que você precisa saber

Apesar de ser obrigatório desde junho de 2013, a certificação digital ainda é um tema que muitos síndicos não dominam. Muitos profissionais têm dúvidas sobre como utilizar certificado digital na administração de condomínios.

Pensando nisso, reunimos todas as informações relevantes sobre certificação digital para condomínios em uma só publicação. A seguir, descubra tudo o que você precisa saber sobre este tópico:

O que é certificação digital para condomínios e para que serve?

A certificação digital é um documento eletrônico utilizado por empresas, condomínios e pessoas físicas com a intenção de comprovar quem está executando uma ação virtual. Para simplificar, podemos dizer que o certificado digital é uma espécie de carteira de identidade eletrônica, pois possui o mesmo valor que um documento físico.

Imagine a seguinte situação: uma pessoa jurídica precisa realizar ações administrativas de forma virtual, através do computador ou celular: obrigações fiscais, Imposto de Renda, entre outras transações. Como é possível assegurar quem está executando a ação?

Com a certificação eletrônica, pode-se garantir a identidade de uma instituição sem que um representante precise comparecer presencialmente. Assim, há menos burocracia e mais agilidade.

Importância de providenciar a certificação digital

Além de trazer mais praticidade para a gestão, a certificação digital é obrigatória para condomínios. Desde 2012, só é possível acessar o canal “Conectividade Social” da Caixa Econômica Federal com um certificado digital.

Isso significa que só é possível enviar dados previdenciários dos funcionários do condomínio ao governo através da ferramenta. Isso inclui informações sobre o FGTS, INSS, RAIS e demais obrigações trabalhistas.

Se o síndico não providenciar certificação digital para o condomínio, a administração não poderá encaminhar informações exigidas pela Receita Federal, Caixa Econômica Federal e Prefeituras. Logo, o condomínio fica suscetível a multas da Justiça do Trabalho, bem como processos trabalhistas.

Prazo do certificado digital para condomínios

Inicialmente, a data final para adquirir o certificado digital do condomínio era 31 de dezembro de 2011. No entanto, esse prazo foi estendido algumas vezes e 30 de junho de 2013 se tornou a data limite para adequar-se à norma.

Custo para emissão do certificado digital para condomínio

O valor para adquirir um certificado digital é variável, podendo ficar entre R$ 290 a R$ 495. Os preços variam conforme:

  • O prazo de validade da ferramenta, que pode ir de um a três anos;
  • O tipo e formato do certificado, podendo ser cartão inteligente, cartão inteligente + leitora ou token USB.

O cartão inteligente é indicado para condomínios que possuem assessoria administrativa, como uma administradora ou administrador independente. Já se a gestão fica por conta do síndico, é recomendável optar por cartão inteligente + leitora ou token USB (um aparelho semelhante a um pen drive).

Como obter certificado digital?

como obter certificação digital

Agora que você já sabe o que é certificação digital para condomínios, vamos passar para a parte prática: como fazer certificação digital para condomínio? Para isso, é necessário realizar uma série de trâmites.

Primeiro, o síndico do condomínio deve entrar em contato com uma Autoridade Certificadora (AC) ou Autoridade de Registro (AR) da região. Essas entidades são autorizadas a emitir certificados digitais e são credenciadas pelo Instituto Nacional de Tecnologia da Informação (ITI), órgão regulador da ferramenta. Você pode conferir a lista das Autoridades Certificadoras no site do ITI. A relação inclui entidades como Caixa Econômica Federal, SERPRO, Certisign, entre outros.

Em seguida, deve-se reunir toda a documentação exigida. Por fim, o síndico deve comparecer pessoalmente ao AR e apresentar todos os documentos e realizar a expedição da assinatura eletrônica.

Documentos necessários para certificação digital

Para emitir o certificado digital para condomínio, deve-se apresentar os seguintes documentos:

  • Convenção do condomínio;
  • Cartão de CNPJ do condomínio;
  • Ata de eleição do síndico atual, devidamente registrada e assinada com firma reconhecida;
  • RG e CPF ou CNH do síndico;
  • Comprovante de residência do síndico;
  • Instituição do condomínio, disponível através do cartório de imóveis;
  • Especificação do condomínio, documento feito quando a construtora monta o projeto do empreendimento.

Só é possível emitir o certificado se o cadastro do síndico estiver atualizado no sistema da Receita Federal. Fique atento a essas questões no momento de troca do mandato.

Assinatura eletrônica para certificação digital

A assinatura eletrônica é uma medida necessária para criar a certificação digital do condomínio. Ela é gerada a partir da escrita de uma assinatura na tela de um computador, tablet ou celular. Ela é uma medida necessária para adquirir um certificado para o condomínio.

É comum que as pessoas confundam assinatura eletrônica com assinatura digital. Essa última, é um recurso gerado a partir da certificação digital e é usada para formalizar documentos e pedidos. Ela possui valor jurídico assegurado pela legislação brasileira.

A certificação digital é necessária para todos os condomínios?

certificado digital para condominio

A resposta para essa pergunta é: sim. A certificação digital é obrigatória para todos os condomínios, especialmente os que possuem funcionários contratados. O condomínio só poderá entregar os dados trabalhistas aos órgãos federais com um certificado.

Isso significa que condomínios sem funcionários não precisam de certificação digital?

Não. Mesmo que o condomínio não possua funcionários contratados, é necessário investir em certificação digital. Informações como Imposto de Renda, INSS, RAIS e recibos de pagamento de autônomos (RPAs) só podem ser entregues à Caixa Econômica Federal através do canal de “Conectividade Social”. E, como explicamos anteriormente, essa ferramenta só pode ser acessada com um certificado.

Vantagens do certificado digital para condomínio

Alguns dos benefícios de adquirir certificado digital condominial são:

  • Síndico pode assinar documentos de forma remota e mais ágil;
  • Mantém o condomínio em dia com a legislação;
  • Permite cumprir as obrigações fiscais de forma eletrônica, como a declaração de Imposto de Renda online.
  • Facilita a conferência das contribuições previdenciárias dos funcionários;
  • Garante a segurança das informações e transações do condomínio, evitando fraudes;
  • Diminui a quantidade de papel gasto em processos burocráticos.

Como renovar certificado digital para condomínio?

Para renovar o certificado digital do condomínio, é preciso entrar em contato com a Autoridade Certificadora. No geral, é enviado um e-mail para o síndico indicando a necessidade de renovar o documento eletrônico.

A certificação digital deve ser feita toda vez que:

  • Vencer o prazo de validade do certificado;
  • Quando ocorrer troca de síndico ou nova eleição;
  • Caso o certificado seja revogado ou cancelado;
  • Houver alguma mudança em alguma informação contida no certificado.

Na carreira de síndico, ser um bom profissional significa manter-se constantemente atualizado e trabalhar para garantir uma boa administração condominial. E a certificação digital para condomínio faz parte da inovação necessária para fazer um condomínio prosperar!

 

Fonte: TownSq

Como a tecnologia está construindo cidades mais seguras e sustentáveis?

O fluxo de pessoas para as áreas urbanas é uma preocupação de governos no mundo todo e parece ser um processo sem volta. De acordo com as Nações Unidas, o percentual de pessoas vivendo em áreas urbanas chegará a 68% até 2050. Com essa movimentação, problemas típicos de grandes centros urbanos se tornam ainda maiores – como é o caso da criminalidade, da burocracia, da necessidade de infraestrutura de comunicação e da emissão de carbono.

Compreender a movimentação e o comportamento das pessoas é essencial para combater esses problemas, e tecnologias como a Internet das Coisas, Big Data, Inteligência Artificial e computação em nuvem são peças-chave para garantir que o crescimento desses ambientes seja seguro e sustentável.

As iniciativas de cidades inteligentes estão criando novos ecossistemas, novos mercados e novas economias totalmente digitais em todo mundo. E o conceito de cidades inteligentes só é real se existir a utilização intensiva de tecnologias da Informação e Comunicação (TIC) em espaços urbanos, e elas precisam ser sensíveis ao contexto da área, gerando dados que serão usados para melhorar a gestão urbana e social. Porém, para que isso aconteça, é necessário o básico de infraestrutura das próprias TICs.

Neste contexto, a conectividade é a condição indispensável de um ecossistema avançado que possibilite a criação de cidades inteligentes. Estar preparado para o 5G, possuir redes de fibra óptica cortando a cidade e o armazenamento na nuvem são pilares substanciais que deverão direcionar os investimentos.

Porém, antes de ser inteligente, a cidade precisa ser segura. Isso porque a segurança é a mais básica necessidade social e, além disso, a infraestrutura para cidades seguras (conectividade e armazenamento) pode ser inteligentemente direcionada para quase a totalidade das demais iniciativas de cidades inteligentes.

Vários países no mundo já recebem projetos dentro do conceito de Safe City, inclusive o Brasil. No Rio de Janeiro, existe o Luz Azul, um projeto da empresa Venses Tecnologia em parceria com o Secovi Rio que consiste na instalação de câmeras de vigilância identificadas com uma luz azul voltadas para a rua. As imagens captadas são armazenadas em na nuvem da Microsoft (AZURE) e compartilhadas com a Polícia Civil em tempo real.

Segurança pública de qualidade é uma necessidade de todo grande centro urbano e o uso de tecnologias é comprovadamente eficaz para garantir não só um sistema de segurança inteligente, como também para promover melhor qualidade de vida para os habitantes, por meio de soluções que visam melhor eficiência de todo o ecossistema das cidades.

 

Fonte: Condomínios Verdes

O condomínio está com dívida. E agora?

Para a segurança do síndico e dos condôminos, todo condomínio deve ter contabilidade regular, diz o presidente do CRCSC.

Um dos maiores problemas para o condomínio é a inadimplência dos moradores. Mas, e quando a situação é inversa e o condomínio é que está devendo? O que fazer? “Trata-se de um desafio recorrente no dia a dia dos síndicos e que causa grandes impactos na administração, seja pela questão financeira no orçamento ou pelo aspecto moral”, avalia o presidente do Conselho Regional de Contabilidade de Santa Catarina (CRCSC), contador Marcello Seemann. Para esclarecer as principais dúvidas na hora de resolver as despesas condominiais, o Jornal dos Condomínios entrevistou o presidente do CRCSC e o advogado Alberto Luís Calgaro, especialista em Direito Imobiliário.

Mas o que leva o condomínio a chegar a essa situação? Acumular pequenas dívidas? Pagar contas e tributos em atraso? Falta de planejamento? “Pela lógica, não deve faltar dinheiro para as contas, pois a arrecadação mensal da taxa de condomínio deve ser o necessário para cobrir todas as suas despesas mensais. Afinal, o condomínio não é uma empresa, não exerce atividade econômica e não possui lucro, mas tão somente realiza o rateio mensal das suas despesas entre os condôminos”, atesta Alberto Calgaro.

Segundo ele, o acúmulo de dívidas pelo condomínio, via de regra, é causado por má gestão do síndico – que gasta mais dinheiro do que poderia -, ou que calcula mal a previsão orçamentária para fixação do reajuste anual do valor da taxa condominial. Mas, de outro lado, afirma ele, há também as situações inesperadas como, por exemplo,um aumento imprevisível do percentual de inadimplência da taxa condominial, do reajuste de despesas com terceiros acima da inflação (salários de empregados, água, luz etc.).

Na verdade, diz Calgaro, é importante destacar que ser síndico é uma atividade complexa, pois ele administra o patrimônio de terceiros, assumindo inúmeras obrigações e, consequentemente, responsabilidades. “Ele é responsável pelo funcionamento do condomínio e, em alguns casos, pelos pagamentos e recebimentos. Sua responsabilidade é fazer a parte financeira de forma correta e prestar contas da arrecadação e utilização dos valores aos condôminos”, emenda Seemann.

Como evitar transtornos

Para Alberto Calgaro, é recomendável que o síndico busque o auxílio de profissionais para lhe assessorar na gestão. Uma boa empresa do ramo de administração e contabilidade condominial, por exemplo, saberá orientar o síndico sobre todas as obrigações legais, além de fazer o controle de folha de pagamento dos empregados do condomínio e a emissão das guias de recolhimento dos tributos e contribuições devidas.

Mesmo contando com a assessoria de uma empresa ou profissional, é importante destacar que o síndico continua sendo responsável pela administração do condomínio, motivo pelo qual – auxiliado por um Conselho Fiscal atuante – deve sempre conferir as guias emitidas e pagamentos realizados, de modo a se certificar que todas as obrigações estão sendo corretamente cumpridas.

“De tempo em tempo o síndico também pode solicitar certidões negativas junto aos órgãos públicos (INSS, Receita Federal e Municipal etc.) de modo a se assegurar de que não há nenhuma obrigação pendente, ou, se houver, para que possa resolvê-la o mais cedo possível”, alerta o advogado.

Ele lembra também que todos os anos as despesas condominiais sofrem reajuste e, igualmente, a taxa condominial deve ser reajustada, sob pena de ficar defasada e faltar dinheiro para o pagamento das despesas. “Caso o síndico perceba que vai faltar dinheiro para as despesas mensais, deve imediatamente dar conhecimento ao Conselho Fiscal, para que se identifique se é uma situação excepcional, ou se há a necessidade de reajustar a contribuição condominial”, ressalta Calgaro.

Nesse segundo caso, destaca o advogado, o síndico deve convocar uma Assembleia Geral Extraordinária, apresentando aos condôminos o déficit existente e propondo formas de aumentar a arrecadação do condomínio. Agindo assim, o síndico dá conhecimento da situação a todos e pode encontrar uma solução para fazer frente às despesas, dividindo a responsabilidade com a Assembleia Geral e não podendo ser acusado no futuro de ter omitido tal fato dos condôminos.

“Para a segurança do síndico e dos condôminos, todo condomínio deve possuir contabilidade regular, com Livros Diário e Razão, sendo o Livro Diário registrado em cartório, pois a contabilidade registra todas as operações ocorridas no CNPJ do condomínio”, aconselha o contador Marcello Seemann, lembrando que as administradoras e os escritórios de contabilidade precisam encaminhar ao condomínio, após o processamento das informações, toda a documentação, para que esta fique sob a guarda do condomínio.

“Documentos trabalhistas não devem ser descartados. Demais documentos como extratos bancários, despesas, etc. devem ser guardados por no mínimo cinco anos. Quando houver contratações de terceirizados, o condomínio deve exigir da empresa que foi contratada a cópia dos documentos do trabalhador. Esse processo é importante para verificar se a empresa terceirizada está pagando o salário correspondente, recolhendo o FGTS e INSS, pois como o trabalhador realiza suas atividades nas dependências do condomínio, este se torna corresponsável”, explica Seemann.

Confira as complicações para o condomínio

– Se o condomínio estiver com dívidas, estas estarão registradas no seu CNPJ, portanto não será possível emitir certidões negativas. Isso pode prejudicar as operações com bancos e fornecedores. Os impostos e contribuições como PIS sobre a folha de pagamento, INSS, FGTS, impostos retidos na fonte, ISS, IPTU, quando em aberto, são encaminhados posteriormente para Dívida Ativa. Esses impostos podem ser quitados de uma só vez ou, em alguns casos, podem ser parcelados.

– O síndico responderá civil e criminalmente caso seja comprovada alguma má-fé de sua parte em relação à administração. Sobre cobrar algo do síndico, sempre será na esfera civil ou criminal, para tentar reaver valores, caso o encarregado tenha causado algum dano ao condomínio.

– Quando o Condomínio contrata uma administradora, ela fará o papel do financeiro, de arrecadar e pagar as contas, portanto terá as mesmas implicações que o síndico. Se houver alguma má-fé por parte da administradora do condomínio, ela sofrerá processos cíveis e criminais. De qualquer forma, as dívidas continuam sendo no CNPJ do condomínio.

-As dívidas do condomínio estão atreladas ao seu CNPJ. Se o proprietário do imóvel quiser vender seu apartamento e houver débitos no condomínio, o novo proprietário estará assumindo essa dívida.

– Em caso de dívidas de impostos, as contas irão para Dívida Ativa. Em caso de débitos com fornecedores, bancos, tais débitos constarão no Serasa e SPC. É importante frisar que as dívidas podem impedir operações bancárias e com os fornecedores.
Fonte: Marcello Seemann, contador

ENCARGOS

O condomínio possui inúmeras obrigações fiscais e previdenciárias, seja como contribuinte ou como substituto tributário. Os encargos, segundo Alberto Calgaro, podem variar conforme cada caso, mas em geral pode-se citar:

– Recolhimento de INSS sobre o pró-labore do síndico;
– Recolhimento de INSS, FGTS, PIS sobre o salário dos funcionários;
-Retenção e recolhimento de INSS, PIS/COFINS/CSLL e ISS quando da contratação de prestadores de serviços (essas obrigações podem variar conforme o enquadramento da empresa de prestação de serviços);
– Recolhimento da contribuição sindical patronal no dia 31 de janeiro de cada ano;
– Desconto da contribuição sindical dos funcionários na folha de pagamento do mês de março e recolhimento ao sindicato dos empregados no mês de abril de cada ano;
– Recolhimento da taxa para solicitação de vistoria do Corpo de Bombeiros nos sistemas de prevenção e combate a incêndio.

 

Fonte: Condomínios Sc