Como declarar compra e venda de imóvel no Imposto de Renda 2020?

Quando há diferença no valor da compra e venda e ocorre o chamado ganho de capital, você pode ter de pagar uma alíquota de 15%. Entenda

A declaração de imóveis costuma gerar bastante dúvida na hora de preencher os dados do Imposto de Renda. Se houve compra ou venda de um imóvel no ano de 2019, não basta incluí-lo na ficha de “Bens e Direitos”. É preciso ainda acessar a plataforma do Programa de Apuração de Ganhos de Capital da Receita Federal. Quem vendeu e ganhou algum dinheiro com isso pode ter de pagar 15% em imposto sobre o valor da diferença.

Na plataforma, o vendedor vai precisar incluir dados sobre a operação financeira, como forma de pagamento e valor de custo. Também são exigidas informações técnicas do imóvel e quem foi comprador. É dessa forma que a Receita cruza dados para descobrir se há inconsistências.

Quando você vende um imóvel mais caro que o valor que foi comprado, o Fisco entende que houve ganho de capital. O contribuinte paga 15% de imposto sobre a diferença, chamada de lucro imobiliário. No entanto, se o bem for vendido por um preço inferior ao que for comprado, e houve prejuízo, nenhum imposto é devido.

Nem sempre a alíquota de 15% se aplica na venda de um imóvel. Há casos em que ela pode ser reduzida ou até isenta. Veja quais são:

Compra de outro imóvel em 180 dias. Desde 2005, o Imposto de Renda sobre ganho de capital na venda de imóveis fica isento se o proprietário comprar outro imóvel até seis meses depois dessa transação. Isso vale quando o novo imóvel é mais caro que o vendido anteriormente. Basicamente, se você vende um para dar de entrada no outro ou comprar algo com valor equivalente, tem direito a essa isenção. Mas atenção: este benefício só pode ser usado uma vez a cada cinco anos. Se você optar por esse benefício, você deve informar a isenção do item no Demonstrativo da Apuração dos Ganhos de Capital da declaração.
Imóvel de até R$ 400 mil em cinco anos. Se nos últimos cinco anos, você não tiver vendido nenhum outro imóvel no valor de até R$ 400 mil, tributável ou não, terá isenção do pagamento de IR sobre ganho de capital.
“Isso vale para qualquer tipo de bem, seja de posse individual, em comunhão ou condomínio, nas zonas urbana ou rural. O limite de R$ 400 mil é para o imóvel em si, não levando em consideração a parte de cada coproprietário, cônjuge ou condômino, a menos que esteja em contrato”, explica Marcello Goldkorn, planejador financeiro e chefe de vendas e crédito.
Compra antiga. Bens adquiridos antes de 1969 dispensam qualquer pagamento de IR por ganho de capital. Entre os anos de 1970 e 1988, o imposto aumenta progressivamente até chegar a 5% no ano de 1988. O cálculo é simples: a cada ano, o Imposto de Renda aumenta em 0,25%.

Compra

“Todas as pessoas que compraram um apartamento ou casa em 2019 ou tinham o bem em 31 de dezembro de 2019 deverão declarar o imóvel no Imposto de Renda em 2020. A boa notícia é que não houve nenhuma alteração na declaração de compra com as novas regras do IR”, explica Goldkorn.

Se você comprou um imóvel, deverá incluí-lo na ficha “Bens e Direitos” da declaração de imposto de renda para pessoa física. Você deve selecionar o código do bem que vai declarar, por exemplo:

11 – apartamento
12 – casa
13- terreno

É preciso ainda informar se ele foi fruto de doação ou compra no campo “Discriminação”, onde também entram dados como CNPJ ou CPF do vendedor ou doador. Reformas, data e valor da obra também devem constar na declaração.

Você também deverá preencher dados como Inscrição Municipal (IPTU), o endereço, a área, a matrícula e em qual cartório o imóvel foi registrado. O carnê do IPTU traz essas informações. Caso não tenha o documento, é possível pedir uma segunda via para a prefeitura.

Mesmo que esse imóvel não esteja quitado, ele é considerado seu pelo Fisco. Quando há um financiamento, ele deverá ser informado, bem como os dados do credor (banco, construtora).

Em “Situação 31/12/2019”, você deverá informar o valor das parcelas pagas até aquela data, incluindo a entrada. O valor de mercado do bem não entra aqui, somente o que você pagou por ele. Se ele tiver sido quitado até o último dia do ano passado, o valor completo deverá ser informado.

Fonte: Globo.com

Saiba como é feito o cálculo das parcelas do financiamento imobiliário

Pagamentos incluem, além de juros, outros encargos, como seguros e taxa de administração

Fazer o cálculo das parcelas do financiamento imobiliário envolve uma série de variáveis. Primeiro, você precisa entender que existem duas modalidades de pagamento. Uma é pelo Sistema de Amortização Constante (SAC), mais usada hoje no mercado. Por ela, as parcelas vão diminuindo com o passar dos meses. Embora as primeiras parcelas sejam altas, as últimas sempre serão menos pesadas.

Já quem quer saber exatamente quanto vai pagar durante todo o período do empréstimo, prefere o cálculo das parcelas do financiamento imobiliário pela Tabela Price. Nessa modalidade, são prestações iguais, com valor fixo da primeira até a última. Elas costumam ser mais baratas do que a SAC no início, com a desvantagem de nunca diminuírem.

Mas é importante perceber que não é só de juros que as parcelas são compostas. Professor de Economia da Universidade de São Paulo (USP), Luciano Nakabashi diz que a fórmula é relativamente simples, mas é preciso colocar numa planilha de Excel ou fazer uso de calculadoras.

“Precisa ver qual o tipo de financiamento, geralmente o pessoal faz pelo SAC. Ainda vai ter um seguro de vida, outro contra danos no imóvel. Então, tem outras taxas, além dos juros, que serão incorporadas na parcela que a pessoa vai pagar para o banco. Mas tudo isso precisa estar no contrato”, diz o professor.

Cálculo das parcelas do financiamento imobiliário

O cálculo das parcelas do financiamento imobiliário mais complicado é pela SAC. A prestação é decrescente porque os juros sempre serão calculados em cima do saldo devedor restante, que todo mês diminui.

Por exemplo, se a pessoa pegou com o banco R$ 400 mil, para pagar em 360 meses, com juros de 7% ao ano, o valor da amortização será de R$ 1.111,11 (R$ 400 mil divido por 360). Aí, precisam ser somados os juros. É preciso dividir os 7% pelos 12 meses do ano para encontrar os juros por mês. Então, 7% divididos por 1200 = 0,0058333%. Agora é só pegar R$ 400 mil x 0,00583 = R$ 2.332.

Ou seja, a prestação total será de R$ 3.443,11 (R$ R$ 1.111,11 + R$ 2.332 de juros). Ainda vai somar nessa parcela os seguros (aproximadamente R$ 50,00, mas depende do perfil) e a taxa de administração (por volta de R$ 25,00).

No mês seguinte, precisa deduzir dos R$ 400 mil os R$ 1.111,11 amortizados e refazer as contas em cima do novo saldo devedor para saber a parcela que pagará. Lembrando que os juros podem ter pequena oscilação, geralmente pela TR, a taxa referencial.

Para Nakabashi, embora tenha todos esses valores incluídos no cálculo das parcelas do financiamento imobiliário, os juros baixos atuais são muito favoráveis para fazer negócio.
“Ou seja, vale a pena financiar um imóvel agora, especialmente pela Caixa Econômica Federal. É um bem de alto valor, então se espera que as pessoas financiem. Os juros e taxas fazem parte do preço do imóvel“.

Fonte: Zap imóveis

Imposto de renda sobre venda de imóvel

Declarar o IR quando se vende um imóvel é imprescindível, pois se não o fizer, você terá que pagar multas. Para declarar, o vencimento da Pessoa Física – IRPF é até as 23 horas e 59 minutos do dia 28 de abril de 2019, e quem possuir ganho de capital ao vender seu imóvel ou escolher a isenção do imposto é necessário cumprir esse procedimento.

Esse post irá esclarecer detalhadamente aquilo que você precisa conhecer para declarar o IR ao vender um imóvel. Preparamos todos os documentos que devem ser preenchido.

Papelada indispensável

Inicialmente, é necessário baixar dois programas: o Programa Ganhos de Capital – GACP é o primário, pois ajuda à preencher o IR e demanda informações a respeito da transferência, averiguando os ganhos e produzindo fichas de forma automática.

O programa oficial da Declaração do Imposto de Renda para Pessoa Física – DIRF é o secundário à ser preenchido.

É bem breve a listagem dos documentos e é necessário que eles comprovem que a ação foi efetuada de forma lícita. Isto é, as exigências jurídicas devem ser completadas e as informações das partes devem ser disponibilizados.

É relevante conservar a papelada por um período de 5 anos logo após a efetivação da operação comercial, pois o Fisco examina se a prática é válida.

A documentação essencial para aqueles que vendem o imóvel são:

com a finalidade de tornar legítima a operação comercial, é fundamental obter a escritura de compra e venda de imóvel que é adquirida no cartório de notas em que foi efetuada a negociação;
quando o operação é realizada através de um contrato particular entre as partes em um cartório é fundamental ter o documento de compromisso de compra e venda de imóvel;
se o banco proporcionar o montante deve se ter o contrato de financiamento;
quando realiza-se a transação, as partes recebem extratos ou recibos que confirma o pagamento do dinheiro. Logo, os documentos necessários são comprovantes de recebimentos;

Abas a serem preenchidas

Quando se realiza o GACP, há várias abas com terminologias diversas que devem ser completadas de forma correta.

Conheça de maneira minuciosa todas as abas:

Aba de identificação

Possui a finalidade de reconhecer o imóvel e os dados nele englobados que são:

especificações;
endereço completo;
natureza da operação (caso realizou uma venda ou um compromisso de compra e venda);
data da aquisição pelo comprador;
data de alienação;
montante da transação que é necessário ser expressado em reais e integral, mesmo que o pagamento seja em parcelas.

A alienação deve ser notificada se ela foi paga a prazo, à vista ou à prestação, pois o pagamento influência na averiguação minuciosa de ganho de capital e na taxação.

Aba de adquirentes

Essa é mais fácil, pois é necessário só mostrar o nome do(s) comprador(es) e CPF(s) e se for pessoa jurídica, sua razão social e CNPJ.

Aba de apuração do custo

Nessa aba se deve informar o montante resultante da corretagem paga e igualmente, é necessário indicar as repercussões do custo da compra, como mês, ano e montante pago para raforma, ampliação, financiamento, ITBI, dentre outras informações.

Aba do cálculo do imposto

Aquele que vende tem a possibilidade de pagar até 15% de IR em cima do lucro de capital concernente à venda. Entretanto, há situações em que pode isentar essa taxa:

quando a pessoa adquirir um diferente imóvel no prazo de 180 dias;
quando seu único imóvel residencial for vendido por até R$ 440 mil e não pode ter vendido, nos últimos cinco anos, imóveis.

É fundamental informar as informações obrigatórias a fim de que o cálculo possa ser realizada de forma automática. Elas consistem em:

montantes recebidos nos anos anteriores;
quando a última prestação da venda acontecerá ainda neste ano;
os valores lucrados durante no decorrer do ano e os tributos pagos durante a apuração;

Aba de consolidação

De maneira automática, a plataforma elaborará uma síntese que investiga a veracidade do lucro total de dinheiro e rendimentos. Consequentemente, gerados serão as fichas de “Rendimentos Tributados Exclusivamente na Fonte” e “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”.

Concluindo, é imprescindível transferir as informações ao clicar em “exportar para IRPF 2019” e assim, os ganhos, de forma automática, serão completados.

Fonte: Benvenuto

5 dicas para um anúncio de imóvel perfeito

Não é novidade para ninguém que buscar imóveis na internet se tornou parte do processo de compra de um imóvel. Atualmente, até 60% do processo de decisão é feito online e 88% das pessoas utilizam a internet em sua decisão na busca de um imóvel. Ou seja, pra quem está pensando em vender um imóvel, fazer um anúncio online é indispensável. Mas como fazer para que seu anúncio de destaque em meio a tantos outros, e prenda a atenção de quem está procurando por um imóvel? Se você está com essa dúvida, esse post irá te ajudar listando os principais fatores que fazem um anúncio de imóvel ser bom.

1 – Fotos

As fotos são uma das partes mais importantes do anúncio! É ela que traz o cliente para seu anúncio o mantêm interessado, ela é responsável por 80% das visualizações de uma página de imóvel na web, e ter fotos de qualidade profissional aumenta em até 2x a chance de se vender um imóvel. Portanto, utilize fotos de qualidade em seu anúncio, organize a casa, arrume a bagunça e coisas pessoais e preste atenção à iluminação!

2 – Descrição

É importante que você passe ao leitor o máximo de informações possíveis. Muitos usuários desistem de um imóvel na internet quando se deparam com informações escassas, e alguém que está realmente interessado em seu imóvel vai querer levar algum tempo lendo a descrição. Para que seu anúncio não seja mais um ignorado pelos usuários, forneça toda a informação que puder, como IPTU, condomínio, área, número de quartos e banheiros, área de lazer, vagas de garagem, etc. Destaque também possíveis diferenciais do imóvel como varanda espaçosa, ou alguma reforma recente.

3 – Localização

É muito importante informar ao menos a localização aproximada do imóvel, assim o usuário poderá saber se o imóvel se encontra em uma região de seu interesse ou não. Além disso, faça uma descrição informando como é viver na região, as facilidades do local, como por exemplo: padaria e supermercado próximos, farmácias, parques, praças, boa vizinhança, etc. Isso irá ajudar a atrair a atenção e o interesse de um usuário que estiver lendo seu anúncio.

4 – Preço

Quem está vendo um anúncio espera ver o seu preço. Além disso, é importante verificar se seu imóvel está em um preço justo, caso contrário mesmo com o melhor anúncio possível e um imóvel perfeito, será muito difícil vendê-lo.

Vídeos

Vídeos são uma tendência cada vez maior em anúncios de imóveis, e assim como as fotos, ajudam a manter a atenção e interesse do usuário em seu anúncio. Isso porque os vídeos são uma excelente forma de apresentar o espaço do seu imóvel, mas assim como as fotos é preciso atenção para fazer um vídeo de qualidade. A utilização de vídeos em anúncio é muito comum no exterior, principalmente em residências de luxo.

5 – Documentação

É importante ter a documentação do imóvel em mãos quando for fazer um anúncio. Isso irá evitar possíveis perdas de negociação devido ao prazo que se leva para obter todos os documentos. Alias, informe que possui a documentação em dia no seu anúncio! Isso poderá atrair vários possíveis compradores! Possui dúvidas sobre a documentação?

Com essas 7 dicas você terá um anúncio que com certeza trará resultados. O anúncio com uma maior qualidade e relevância com certeza irá contar mais pontos no poder de decisão do comprador.

Fonte: Benvenuto

Tag: venda