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Saiba como é feito o cálculo das parcelas do financiamento imobiliário

Pagamentos incluem, além de juros, outros encargos, como seguros e taxa de administração

Fazer o cálculo das parcelas do financiamento imobiliário envolve uma série de variáveis. Primeiro, você precisa entender que existem duas modalidades de pagamento. Uma é pelo Sistema de Amortização Constante (SAC), mais usada hoje no mercado. Por ela, as parcelas vão diminuindo com o passar dos meses. Embora as primeiras parcelas sejam altas, as últimas sempre serão menos pesadas.

Já quem quer saber exatamente quanto vai pagar durante todo o período do empréstimo, prefere o cálculo das parcelas do financiamento imobiliário pela Tabela Price. Nessa modalidade, são prestações iguais, com valor fixo da primeira até a última. Elas costumam ser mais baratas do que a SAC no início, com a desvantagem de nunca diminuírem.

Mas é importante perceber que não é só de juros que as parcelas são compostas. Professor de Economia da Universidade de São Paulo (USP), Luciano Nakabashi diz que a fórmula é relativamente simples, mas é preciso colocar numa planilha de Excel ou fazer uso de calculadoras.

“Precisa ver qual o tipo de financiamento, geralmente o pessoal faz pelo SAC. Ainda vai ter um seguro de vida, outro contra danos no imóvel. Então, tem outras taxas, além dos juros, que serão incorporadas na parcela que a pessoa vai pagar para o banco. Mas tudo isso precisa estar no contrato”, diz o professor.

Cálculo das parcelas do financiamento imobiliário

O cálculo das parcelas do financiamento imobiliário mais complicado é pela SAC. A prestação é decrescente porque os juros sempre serão calculados em cima do saldo devedor restante, que todo mês diminui.

Por exemplo, se a pessoa pegou com o banco R$ 400 mil, para pagar em 360 meses, com juros de 7% ao ano, o valor da amortização será de R$ 1.111,11 (R$ 400 mil divido por 360). Aí, precisam ser somados os juros. É preciso dividir os 7% pelos 12 meses do ano para encontrar os juros por mês. Então, 7% divididos por 1200 = 0,0058333%. Agora é só pegar R$ 400 mil x 0,00583 = R$ 2.332.

Ou seja, a prestação total será de R$ 3.443,11 (R$ R$ 1.111,11 + R$ 2.332 de juros). Ainda vai somar nessa parcela os seguros (aproximadamente R$ 50,00, mas depende do perfil) e a taxa de administração (por volta de R$ 25,00).

No mês seguinte, precisa deduzir dos R$ 400 mil os R$ 1.111,11 amortizados e refazer as contas em cima do novo saldo devedor para saber a parcela que pagará. Lembrando que os juros podem ter pequena oscilação, geralmente pela TR, a taxa referencial.

Para Nakabashi, embora tenha todos esses valores incluídos no cálculo das parcelas do financiamento imobiliário, os juros baixos atuais são muito favoráveis para fazer negócio.
“Ou seja, vale a pena financiar um imóvel agora, especialmente pela Caixa Econômica Federal. É um bem de alto valor, então se espera que as pessoas financiem. Os juros e taxas fazem parte do preço do imóvel“.

Fonte: Zap imóveis

Sonho da casa própria: Dicas para facilitar a compra

Quer comprar uma casa própria? Já começou a se preparar para realizar esse sonho? Antes de dar um passo tão importante, é preciso muito planejamento. Guardar dinheiro mensalmente é o primeiro passo, ainda que a ideia seja entrar num financiamento imobiliário. É preciso também em mente também quais são os gastos envolvidos durante a compra da moradia e após a aquisição.

1) Junte o equivalente a 20% do valor do imóvel desejado

 

De forma geral, as linhas de financiamento imobiliário oferecidas pelos bancos permitem o financiamento de até 80% do valor dos imóveis. Por isso, é importante juntar, pelo menos, 20% do valor total da moradia. Esse valor deve ser dado de entrada. Ao longo do tempo, invista esse dinheiro em aplicações financeiras sem muito risco, como títulos do Tesouro Direto, que garantem algum rendimento. Fuja da caderneta de poupança. Neste momento, é a pior opção para guardar suas economias.

 

2) Guarde 30% do seu rendimento mensal

Habitue-se a guardar 30% do que você ganha. Normalmente, esse é o percentual da renda mensal que pode ser comprometido com a parcela da casa própria num financiamento imobiliário. Se você já estiver habituado a poupar, ficará mais fácil pagar essa dívida mensalmente. Além de engordar a poupança para dar entrada no imóvel, essa obrigação funciona como educação financeira, ajudando a cortar gastos desnecessários.

 

3) Ainda mora com seus pais? Sua chance de guardar dinheiro é maior

Comece a guardar um pouco do que você gastaria com bares, restaurantes, viagens, roupas e festas. Se o desejo é comprar sua própria casa, junte dinheiro por um período de 3 a 5 anos antes de sair da casa de seus pais. Esta, certamente, será a época em que você mais vai conseguir poupar.

 

4) Preste atenção aos juros. Tente reduzir as taxas ao máximo

Quanto mais longo for o prazo de financiamento e menor for a entrada dada na compra do imóvel, mas juros o mutuário vai pagar ao longo do contrato. Portanto, vale a pena desembolsar mais recursos no ato da compra. Conheça bem as linhas de crédito oferecidas pelo mercado. Faça simulações em diferentes bancos. Se tiver relacionamento com um deles (conta-corrente, caderneta de poupança ou conta-salário), os juros podem baixar. Negocie ao máximo. Lembre-se de que o saldo que o trabalhador tem no Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) também pode ser usado no financiamento. E ainda é possível compor renda com outras pessoas da família para a compra da casa própria.

 

5) Não se esqueça de que no ato da compra há gastos com certidões, imposto e registro

A compra da casa própria exige que o comprador pague à prefeitura o Imposto sobre Transmissão de Bens e Imóveis (ITBI). No caso do município do Rio, a alíquota é de 3% sobre o valor venal do imóvel ou sobre o que constar da escritura — o que for mais alto. Além disso, o comprador tem custos com certidões (exigidas em caso de financiamento imobiliário) e com assinatura do contrato (como a taxa paga ao banco para a avaliação do imóvel), além dos gastos no cartório de registros de imóveis.

 

6) Você tem segurança no trabalho

É claro que, em tempos de crise, é muito difícil o trabalhador ter segurança no trabalho. A qualquer momento, pode acontecer uma demissão. Mas se a intenção é comprar uma moradia, é sempre importante analisar com calma sua carreira. O desemprego é uma ameaça constante? Há chances de ascensão? Consegue manter seus ganhos estáveis ou tem uma renda muito variável? Analise sua situação profissional e espere, pelo menos, três anos antes de fazer um investimento como esse.

 

7) Avalie o tamanho do imóvel ideal para seu estilo de vida

A compra da casa é um investimento de longo prazo. Você é solteiro ou casado? Pretende ter filhos? Quando? Quantos? Converse bastante com seu companheiro ou companheira, se for o caso. Façam planos juntos. Projetem a situação da família para os próximos dois, cinco, dez anos.

 

8) Antes de comprar uma casa numa localidade, avalie o custo de vida na região

Você pode até sonhar com um bairro específico. Mas tem condições de bancar custo de vida local? Ande pelo comércio da região, observe os meios de transporte disponíveis, considere as opções de escolas (se tiver filhos) e converse bastante com os moradores. A compra de sua casa será um investimento de muitos anos.

 

9) Avalie se, no seu caso, o aluguel não compensa mais

Antes de escolher um local para morar, muitas vezes vale a pena fazer um teste, morando de aluguel. Se tudo der certo, e a vida financeira ajudar, você pode dar um passo maior, que é a compra.

 

10) Nunca se esqueça de que manter uma casa implica gastos extras

Contas de água, luz, gás, telefone e internet, além de IPTU, seguro e condomínio (no caso de apartamento), são despesas que pesam no orçamento. Ainda mais no início de ano, quando se juntam a outros gastos adicionais, como IPVA, material escolar dos filhos… Além disso, de tempos em tempos, é preciso fazer manutenções estruturais no imóvel. Por isso, tenha sempre uma margem para gastos extras.

 

Fonte: Extra