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Como declarar compra e venda de imóvel no Imposto de Renda 2020?

Quando há diferença no valor da compra e venda e ocorre o chamado ganho de capital, você pode ter de pagar uma alíquota de 15%. Entenda

A declaração de imóveis costuma gerar bastante dúvida na hora de preencher os dados do Imposto de Renda. Se houve compra ou venda de um imóvel no ano de 2019, não basta incluí-lo na ficha de “Bens e Direitos”. É preciso ainda acessar a plataforma do Programa de Apuração de Ganhos de Capital da Receita Federal. Quem vendeu e ganhou algum dinheiro com isso pode ter de pagar 15% em imposto sobre o valor da diferença.

 

Na plataforma, o vendedor vai precisar incluir dados sobre a operação financeira, como forma de pagamento e valor de custo. Também são exigidas informações técnicas do imóvel e quem foi comprador. É dessa forma que a Receita cruza dados para descobrir se há inconsistências.

 

Quando você vende um imóvel mais caro que o valor que foi comprado, o Fisco entende que houve ganho de capital. O contribuinte paga 15% de imposto sobre a diferença, chamada de lucro imobiliário. No entanto, se o bem for vendido por um preço inferior ao que for comprado, e houve prejuízo, nenhum imposto é devido.

Nem sempre a alíquota de 15% se aplica na venda de um imóvel. Há casos em que ela pode ser reduzida ou até isenta. Veja quais são:

 

 

  1. Compra de outro imóvel em 180 dias. Desde 2005, o Imposto de Renda sobre ganho de capital na venda de imóveis fica isento se o proprietário comprar outro imóvel até seis meses depois dessa transação. Isso vale quando o novo imóvel é mais caro que o vendido anteriormente. Basicamente, se você vende um para dar de entrada no outro ou comprar algo com valor equivalente, tem direito a essa isenção. Mas atenção: este benefício só pode ser usado uma vez a cada cinco anos. Se você optar por esse benefício, você deve informar a isenção do item no Demonstrativo da Apuração dos Ganhos de Capital da declaração.
  2. Imóvel de até R$ 400 mil em cinco anos. Se nos últimos cinco anos, você não tiver vendido nenhum outro imóvel no valor de até R$ 400 mil, tributável ou não, terá isenção do pagamento de IR sobre ganho de capital.
  3. “Isso vale para qualquer tipo de bem, seja de posse individual, em comunhão ou condomínio, nas zonas urbana ou rural. O limite de R$ 400 mil é para o imóvel em si, não levando em consideração a parte de cada coproprietário, cônjuge ou condômino, a menos que esteja em contrato”, explica Marcello Goldkorn, planejador financeiro e chefe de vendas e crédito.
  4. Compra antiga. Bens adquiridos antes de 1969 dispensam qualquer pagamento de IR por ganho de capital. Entre os anos de 1970 e 1988, o imposto aumenta progressivamente até chegar a 5% no ano de 1988. O cálculo é simples: a cada ano, o Imposto de Renda aumenta em 0,25%.

 

 

Compra

 

“Todas as pessoas que compraram um apartamento ou casa em 2019 ou tinham o bem em 31 de dezembro de 2019 deverão declarar o imóvel no Imposto de Renda em 2020. A boa notícia é que não houve nenhuma alteração na declaração de compra com as novas regras do IR”, explica Goldkorn.

 

Se você comprou um imóvel, deverá incluí-lo na ficha “Bens e Direitos” da declaração de imposto de renda para pessoa física. Você deve selecionar o código do bem que vai declarar, por exemplo:

 

  • 11 – apartamento
  • 12 – casa
  • 13- terreno

 

É preciso ainda informar se ele foi fruto de doação ou compra no campo “Discriminação”, onde também entram dados como CNPJ ou CPF do vendedor ou doador. Reformas, data e valor da obra também devem constar na declaração.

Você também deverá preencher dados como Inscrição Municipal (IPTU), o endereço, a área, a matrícula e em qual cartório o imóvel foi registrado. O carnê do IPTU traz essas informações. Caso não tenha o documento, é possível pedir uma segunda via para a prefeitura.

 

Mesmo que esse imóvel não esteja quitado, ele é considerado seu pelo Fisco. Quando há um financiamento, ele deverá ser informado, bem como os dados do credor (banco, construtora).

 

Em “Situação 31/12/2019”, você deverá informar o valor das parcelas pagas até aquela data, incluindo a entrada. O valor de mercado do bem não entra aqui, somente o que você pagou por ele. Se ele tiver sido quitado até o último dia do ano passado, o valor completo deverá ser informado.

 

Fonte: Globo.com

Saiba como é feito o cálculo das parcelas do financiamento imobiliário

Pagamentos incluem, além de juros, outros encargos, como seguros e taxa de administração

Fazer o cálculo das parcelas do financiamento imobiliário envolve uma série de variáveis. Primeiro, você precisa entender que existem duas modalidades de pagamento. Uma é pelo Sistema de Amortização Constante (SAC), mais usada hoje no mercado. Por ela, as parcelas vão diminuindo com o passar dos meses. Embora as primeiras parcelas sejam altas, as últimas sempre serão menos pesadas.

Já quem quer saber exatamente quanto vai pagar durante todo o período do empréstimo, prefere o cálculo das parcelas do financiamento imobiliário pela Tabela Price. Nessa modalidade, são prestações iguais, com valor fixo da primeira até a última. Elas costumam ser mais baratas do que a SAC no início, com a desvantagem de nunca diminuírem.

Mas é importante perceber que não é só de juros que as parcelas são compostas. Professor de Economia da Universidade de São Paulo (USP), Luciano Nakabashi diz que a fórmula é relativamente simples, mas é preciso colocar numa planilha de Excel ou fazer uso de calculadoras.

“Precisa ver qual o tipo de financiamento, geralmente o pessoal faz pelo SAC. Ainda vai ter um seguro de vida, outro contra danos no imóvel. Então, tem outras taxas, além dos juros, que serão incorporadas na parcela que a pessoa vai pagar para o banco. Mas tudo isso precisa estar no contrato”, diz o professor.

Cálculo das parcelas do financiamento imobiliário

O cálculo das parcelas do financiamento imobiliário mais complicado é pela SAC. A prestação é decrescente porque os juros sempre serão calculados em cima do saldo devedor restante, que todo mês diminui.

Por exemplo, se a pessoa pegou com o banco R$ 400 mil, para pagar em 360 meses, com juros de 7% ao ano, o valor da amortização será de R$ 1.111,11 (R$ 400 mil divido por 360). Aí, precisam ser somados os juros. É preciso dividir os 7% pelos 12 meses do ano para encontrar os juros por mês. Então, 7% divididos por 1200 = 0,0058333%. Agora é só pegar R$ 400 mil x 0,00583 = R$ 2.332.

Ou seja, a prestação total será de R$ 3.443,11 (R$ R$ 1.111,11 + R$ 2.332 de juros). Ainda vai somar nessa parcela os seguros (aproximadamente R$ 50,00, mas depende do perfil) e a taxa de administração (por volta de R$ 25,00).

No mês seguinte, precisa deduzir dos R$ 400 mil os R$ 1.111,11 amortizados e refazer as contas em cima do novo saldo devedor para saber a parcela que pagará. Lembrando que os juros podem ter pequena oscilação, geralmente pela TR, a taxa referencial.

Para Nakabashi, embora tenha todos esses valores incluídos no cálculo das parcelas do financiamento imobiliário, os juros baixos atuais são muito favoráveis para fazer negócio.
“Ou seja, vale a pena financiar um imóvel agora, especialmente pela Caixa Econômica Federal. É um bem de alto valor, então se espera que as pessoas financiem. Os juros e taxas fazem parte do preço do imóvel“.

Fonte: Zap imóveis

Documentos necessários para comprar um imóvel

Quando pensamos em ter um cantinho só nosso, uma das etapas mais importantes no processo de aquisição é a verificação de alguns documentos essenciais no momento da compra para tornar a transação segura. Para ajudar aqueles que estão fazendo isso pela primeira vez, resolvemos listar na nossa matéria de hoje quais são os documentos necessários e do que se trata cada um deles. Confira!

 

1) Matrícula do imóvel

Essa matrícula é obrigatória para aquisição de bens imóveis. Neste documento, consta o histórico completo do imóvel, inclusive seus proprietários anteriores, e a existência de dívidas, se for o caso. O documento pode ser consultado no cartório de imóveis onde o bem foi registrado.

 

2) Certidão Negativa de Débito/ IPTU

Este documento tem a função de comprovar a inexistência de débitos relativos ao IPTU sobre o imóvel. Para ter acesso a essa certidão, basta entrar no site da Prefeitura e consultar a informação pelo número do contribuinte. No caso de imóveis adquiridos na planta, a incorporadora pode fornecer o número de contribuinte em relação ao terreno onde o empreendimento está sendo construído.

 

3) Certidão do distribuidor cível, criminal, trabalhista, Justiça Federal, Receita Federal e protesto

A fim de tornar a compra ainda mais segura, o vendedor deve exigir do cliente algumas certidões que atestem se ele responde por alguma ação cível, criminal, trabalhista, ou ainda, se constam processos em seu nome. Atualmente, a Justiça Federal e a Receita Federal emitem certidões pelos seus respectivos sites, gratuitamente.

 

4) Certificado de conclusão – “Habite-se”

O documento é expedido pela Prefeitura e comprova que a obra foi concluída e realizada em conformidade com o projeto aprovado pela Municipalidade. Sem este certificado, o imóvel não pode ser habitado, além do que, não há possibilidade de obter financiamento bancário pelo SFH. Imóveis comprados na planta terão que ter o Habite-se emitidos antes de serem oficialmente entregues aos proprietários.

 

5) Declaração de inexistência de débitos condominiais

Quem está comprando um imóvel pronto em condomínio deve procurar o síndico e solicitar a declaração acompanhada de cópia autenticada da ata da assembleia que o elegeu para certificar-se de eventuais dívidas do imóvel em relação ao condomínio. Débitos condominiais são sempre de responsabilidade do atual proprietário, portanto, comprar imóvel que tenha dívida com o condomínio significa que o novo proprietário assumirá a responsabilidade pela quitação desses débitos.

 

Atente-se para as nossas dicas e tudo vai dar certo no seu imóvel novo. Caso ainda tenha alguma dúvida sobre o tema mande para a gente ou tire as dúvidas com o seu corretor. O importante é ter seu novo lar sem dores de cabeça.