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Toda a atenção às contas do condomínio

Começo de ano é um bom momento para pôr o orçamento em ordem. Saber o montante que entra e que sai é fundamental para manter uma saúde financeira adequada. Se dentro da nossa casa essa receita já funciona, no condomínio é sucesso garantido. É preciso ter conhecimento e organização para ficar no azul sem deixar de lado manutenções e demais responsabilidades.

 

A mão de obra é um dos elementos que mais gera gastos em um condomínio. Contratar trabalhadores próprios chega a comprometer entre 50% e 80% do orçamento. Existem, porém, empresas terceirizadas capazes de reduzir esses valores consideravelmente.

 

Outra despesa importante a ser destacada diz respeito à água e luz. Além do fato de haver reajustes periódicos, o consumo depende muito mais dos condôminos do que da administração do próprio síndico.

 

É possível – e necessário – que se busque ao máximo controlar os custos, ainda mais em tempos de “vacas magras”. E isso passa, claro, por disciplina. “Quanto mais o síndico planejar os mínimos detalhes em conjunto com os conselheiros, melhor será a gestão. Criar um fundo de reserva é um dos fatores que ajuda na redução de gastos, haja vista que, com dinheiro na mão, conseguimos negociar melhor com fornecedores no caso de urgência”, afirma o presidente da Conasi (Confederação Nacional dos Síndicos), Sérgio Craveiro.

 

O fundo de reserva citado pelo especialista se trata de uma conta que não se confunde com o caixa do condomínio. Sua finalidade é justamente garantir que, em meio a uma circunstância inesperada, o residencial honre com os pagamentos, evitando, assim, prejuízos. Consertos de vazamentos, portões, telhados e bombas d’água são exemplos de situações que devem ser cobertas pela verba.

 

A legislação, por sinal, exige a existência desse fundo. A lei nº 4.591/1964 determina que o percentual de arrecadação seja estabelecido na convenção condominial.

 

“Se houver uma emergência, use o fundo e depois reponha o montante extraído. Caso não haja verba, o síndico deve submeter os condôminos a uma assembleia extraordinária e apresentar aos presentes os valores de rateio extra para compor as despesas”, afirma Craveiro.

 

Trabalhar de forma preventiva, contudo, é a opção mais acertada, como afirma o advogado especialista em Direito Condominial, Rodrigo Karpat. “Tenha em mente que sempre que as manutenções precisarem ser resolvidas de forma corretiva o custo será muito maior.”

 

Importante lembrar que o dinheiro para dar conta do funcionamento de um organismo tão complexo como um condomínio vem da cota condominial, cobrada de todos os moradores. Para se chegar ao valor é simples, mas vale a pena reforçar a fórmula. “Veja quantos funcionários são necessários, some a mão de obra, adicione os encargos, o 13º salário e a previsão de férias. Veja o gasto de água e luz dos últimos 12 meses, tire uma média e acrescente a inflação. Ou seja, some as despesas, tal como fazemos na nossa casa”, orienta o vice-presidente de Administração Imobiliária e Condomínios do Secovi-SP (Sindicato da Habitação de São Paulo), Hubert Gebara.

 

Inadimplência como vilã?

 

– Há casos em que a falta de pagamento por parte de alguns moradores pode gerar aumento na cota condominial. Via de regra, condomínios apresentam taxa de inadimplência entre 5% e 10%. Quando o residencial é muito mal gerido, esse percentual pode chegar a 25%. Bons pagadores acabam arcando com a dívida daqueles não tão bons assim, o que gera transtornos. A situação, contudo, não é apontada como o principal motivo para a alta da cobrança mensal.

 

“Na minha opinião, o que aumenta a cota condominial de forma exponencial é a má gestão. É a escolha de uma empresa terceirizada que depois vai trazer um passivo trabalhista, a contratação de funcionários próprios mal geridos e a falta de manutenção correta”, diz o magistrado.

 

De qualquer forma, fato é que todos os moradores devem contribuir para o rateio de gastos. Assim sendo, Gebara dá dicas de como tentar pôr fim ao problema da inadimplência. “Se o condômino atrasou um mês, faça um telefonema delicado. Atrasou dois, mande um aviso educado. O que não pode é deixar acumular a dívida. Deve-se atuar com agilidade e permanentemente.”

 

Tecnologia a serviço do bolso – Na busca por mais economia, a tecnologia entra em cena nos condomínios. Há uma série de recursos que podem ser implantados visando a otimização dos processos e dos gastos. As vantagens são diversas.

 

“Em um primeiro momento, o avanço tecnológico traz inteligência da informação e segurança. Depois, é possível dizer que quanto maior a tecnologia dos equipamentos, maior a tendência de que eles funcionem melhor e exijam menos manutenção”, explica Karpat.

 

Como ressalta o advogado, a tecnologia também está presente em itens mais simplórios, como em lâmpadas de LED e sensores em caixa d’água e de iluminação, que promovem a redução do consumo.

 

Sucesso na prática – O síndico orgânico Edson Silva, que administra o condomínio Pasion Ypiranga, em São Paulo, garante que as instruções acima, se postas em prática, geram resultados satisfatórios. Ele destaca que manutenções preventivas, combate à inadimplência e implantação de tecnologia, além de uma boa previsão orçamentária, são a chave para garantir que as contas de um residencial sempre fechem.

 

Silva lembra, entretanto, que nem sempre a situação de seu condomínio foi tranquila. Ele já teve de enfrentar problemas sérios de caixa, resolvidos com dose extra de atenção e agilidade. “Quando assumi a gestão, os lançamentos que a administradora fez não foram autorizados por mim. Tivemos que rescindir o contrato, promover apuração nas pastas e, depois de análise jurídica, entrar com processo.”

 

Como dica, ele deixa a outros síndicos três grandes conselhos. “Contrate empresas qualificadas no mercado, utilize produtos de boa procedência e acompanhe as manutenções preventivas junto às empresas contratadas”, aponta.

 

Um bom time faz toda a diferença

 

É essencial se cercar de bons profissionais que irão dar suporte ao trabalho do síndico. A escolha das pessoas pode definir o sucesso ou fracasso da gestão financeira e, por isso, merece atenção. “Procure sempre uma boa assessoria e um bom advogado. Essa equipe ajudará a baixar os custos, uma vez que os erros do percurso serão minimizados”, diz Karpat.

 

Nesse cenário, o papel da administradora é fundamental. “Ela deve auxiliar o síndico na condução da previsão orçamentária, inclusive trazendo informações de economia e negociação de outros condomínios”, afirma o presidente da Conasi.

 

“O síndico não é obrigado a saber tudo. Costumo dizer que ele tem que agir como o presidente de um sistema parlamentarista, enquanto a administradora atua como o primeiro-ministro. Ou seja, a parte burocrática tem que ser preparada pela administradora”, exemplifica o vice-presidente de Administração Imobiliária e Condomínios do Secovi-SP.

 

Mas não cabe apenas ao síndico e a seu time a tarefa de zelar pelas finanças do condomínio. Quando se vive em comunidade, todos devem se preocupar com o bem estar geral. Assim, se interessar pela pauta orçamentária de onde se vive deve se tornar um hábito.

 

“Todos recebem a prestação de contas. Se há alguma dúvida, o morador pode procurar o síndico, escrever no livro de ocorrência ou mesmo recorrer direto à administradora”, opina Gebara.

 

FONTE: Revista Área Comum

IPTU e IPVA: Saiba mais sobre esses impostos! 

Todo início de ano os brasileiros possuem a mesma dor de cabeça: o pagamento dos tributos anuais. Nós pagamos tantos impostos, que às vezes desconhecemos suas reais finalidades. Os principais são o IPVA e o IPTU, vamos conhecer mais sobre eles?

 

IPTU é a sigla para Imposto Predial e Territorial Urbano, o tributo é cobrado das pessoas que possuem propriedade imobiliária. Podendo ser casa, apartamento, sala comercial ou qualquer outro tipo de propriedade dentro de uma região urbanizada. 

 

O IPTU é cobrado pelas prefeituras. Sendo assim, cada cidade escolhe os critérios para a cobrança e todo valor arrecadado fica com o município. O intuito é que esse dinheiro seja usado para custear as despesas municipais. O responsável pelo seu pagamento é o dono do imóvel, porém, o locatário pode pagar desde que isso esteja previsto no contrato de aluguel. 

 

Já o IPVA é a sigla para Imposto sobre a Propriedade de Veículos Automotores. Assim como o IPTU, ele também é um tributo de anual e possui o objetivo de arrecadar dinheiro sobre os automóveis das pessoas. A sua arrecadação é feita por cada estado, onde 50% do valor arrecadado é destinado ao próprio estado e os outros 50% destinado ao Município onde o veículo foi registrado. O imposto pode ser pago à vista ou em até 3 parcelas. 

 

Não paguei, e agora?

 

Uma das consequências do não pagamento do IPVA é o impedimento da renovação do registro anual. Circular com veículo sem o devido registro atualizado é passível de multa e perda pontos na CNH.

 

Já o não pagamento o IPTU gera multas, cobranças e inscrição nos órgãos de inadimplência. O imóvel será inscrito na dívida ativa da cidade podendo ser levado a leilão.

 

Confira mais informações sobre o pagamento do IPTU e IPVA.

IPTU de condomínio

No ano passado os cariocas foram premiados com a notícia do reajuste da tabela de IPTU para 2018, o que ensejou inúmeras discussões quanto à legalidade e à constitucionalidade da repentina atualização e cobrança dos valores contra os contribuintes. Passado aquele primeiro momento, parece que novas surpresas estão por vir.

Foi isso o que descobriram centenas de moradores de grandes condomínios da Barra da Tijuca, na Zona Oeste do Rio de Janeiro, ao receberem, já no meio desse ano, uma cobrança complementar do imposto, como resultado da revisão dos critérios de enquadramento das suas unidades para a definição da alíquota do imposto.

A revisão e a cobrança complementar estão pautadas na disposição do artigo 19-A do Decreto nº 14.327/95, inserido pelo Decreto nº 44.184, de dezembro de 2017, que criou novas hipóteses de enquadramento para unidades em condomínios. O novo dispositivo e seus onze parágrafos trataram de prever novas hipóteses para a tributação em condomínios horizontais e em unidades multifamiliares, buscando distinguir unidades de frente, fundos e até mesmo áreas de estacionamento – o que certamente foi feito com a melhor das intenções. O problema é que, como diz o provérbio popular, “o diabo mora nos detalhes”.

Até o final do ano passado, de acordo com o Decreto nº 14.327/95, a tributação do IPTU no Município do Rio de Janeiro correspondia, como regra geral, ao logradouro para o qual cada unidade imobiliária fazia frente. A redação era simples e, por conta disso, para a definição do valor do IPTU, eram determinantes, além do valor venal, os fatores de correção, especialmente o chamado “Fator P”, que distinguia a localização do imóvel em relação ao logradouro, se a unidade era de frente ou de fundos e se havia ou não comunicação direta com a via pública.

Com a nova regra, fixou-se que o logradouro de tributação de um imóvel será o do seu endereço principal, entendido como aquele atribuído pelo órgão competente para o licenciamento urbanístico.

No caso de uma edificação multiunidades com frente e numeração para mais de um endereço, o logradouro de tributação será aquele para o qual cada unidade imobiliária autônoma faça frente. A regra é, até aí, bem parecida com aquela antes existente.

O problema é que a lei inovou para aquelas unidades que não estão voltadas para nenhum logradouro. Previu o poder executivo, na nova disposição legal, que, neste caso, deve-se considerar o endereço principal – aquele atribuído pelo órgão competente para o licenciamento urbanístico – como o logradouro de tributação.

A nova previsão significa que as unidades de fundos de grandes condomínios que estão voltadas para as suas áreas internas, a exemplo de jardins, piscinas ou mesmo áreas de estacionamento, ainda que estejam situadas a centenas de metros de distância do endereço principal, ainda que mais próximas do logradouro de fundo ou lateral, terão seu IPTU calculado e cobrado de acordo com o logradouro de tributação principal.

Em outras palavras, unidades situadas em condomínios que façam frente, por exemplo, para uma rua lateral, terão essa rua como logradouro de tributação. Mas, se o endereço principal é, por exemplo, o da via oceânica, não serão apenas as unidades voltadas para o mar que terão a via mais nobre como logradouro de tributação.

Todas as unidades de fundos, mesmo aquelas que não possuem frente para quaisquer logradouros públicos, terão como base inicial de apuração do imposto o endereço da praia, ainda que estejam a dezenas ou centenas de metros de distância do mar. Ou seja, o Município poderá cobrar um imposto mais alto das unidades de fundo do que das unidades de frente de um mesmo edifício.

A situação narrada não é hipotética. Unidades de fundos de diversos edifícios de grandes condomínios da Barra da Tijuca, muitos dos quais situados a mais de trezentos metros da praia, margeando, por exemplo, o Canal de Marapendi, estão sendo tributadas com base no logradouro da Avenida Lúcio Costa, enquanto as unidades situadas nos mesmos edifícios, mas voltadas para as ruas laterais e de fundos, sofrem cobrança de imposto expressivamente menor.

Trata-se de uma distorção difícil de justificar. Ou bem as unidades de um condomínio devem ser todas tratadas pelo mesmo logradouro para fins de tributação, ou bem deve-se considerar, como regra, o logradouro voltado para a frente de cada edifício ou para cada bloco, a serem considerados quando da tributação das respectivas unidades de fundo. Cabe ao poder executivo encontrar a solução para o problema. O que não é admissível é impor tratamento tão desigual para condôminos de um mesmo endereço.

Se não houver uma rápida revisão da nova previsão legal ou a adoção de interpretação condizente com os preceitos legais e constitucionais pelo fisco, essa será mais uma questão a desembocar no Judiciário fluminense, alimentando as estatísticas de um Judiciário inflado e de um Município combalido pela administração de gestores públicos cegos para as boas práticas fiscais e tributárias.

Fonte: Sindiconet