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Como funciona o processo de mudança de síndico?

Independente da forma de deixar o cargo, o administrador deve cumprir processos antes do fim da gestão

Exercer a função de síndico não é uma tarefa fácil. O cargo exige dedicação, cuidado e principalmente muito conhecimento sobre as regras em condomínio, uma vez que ele assume responsabilidades civis e até criminais. Por isso, o ideal é que o gestor consiga completar todo o tempo do seu mandato. Mas, nem sempre é isso que acontece.

Além da possibilidade de renúncia do cargo, o síndico também pode ser afastado se os condôminos não estiverem satisfeitos com o seu trabalho. Irregularidades na administração, faltas de prestação de contas ou simplesmente cansaço da função são alguns dos motivos que levam ao fim antecipado da gestão.

“O síndico, seja ele profissional, empresa ou condômino, é um cargo eletivo, escolhido através de votação em uma assembleia geral. Por isso, a sua destituição ou renúncia também só pode ser realizada pelo mesmo processo”, explica o advogado Alberto Luís Calgaro. Ele destaca ainda que, em casos específicos, a própria assembleia que deliberar pela saída do síndico pode decidir se o processo será imediato ou se terá um período de transição, com ou sem a aplicação de restrições em atos como pagamentos ou assinatura de contratos.

E se o síndico se negar a convocar a reunião, como fica? Nesse caso, o art. 1.350, do Código Civil, possibilita aos condôminos tomarem as rédeas da situação. Tendo o quorum mínimo de um quarto dos moradores – que estejam em dia com a taxa condominial – é possível publicar um edital e convocar uma assembleia extraordinária.

De acordo com Gustavo Camacho, advogado e especialista no assunto, em alguns casos, a convenção do condomínio também prevê que esse tipo de convocação possa ser feita pelo conselho fiscal e até mesmo o subsíndico, tudo com valor legal. “A assembleia geral dos condôminos é soberana para deliberar sobre a questão, sendo que o gestor estará plenamente afastado independentemente do registro da ata em cartório. Essa formalidade tem apenas o viés de dar ciência do evento a terceiros, tais como instituições bancárias e demais fornecedores”, comenta.

Algumas regras

Destituição

• A destituição do síndico, seja morador ou profissional, é sempre a mesma, via deliberação em assembleia. As repercussões é que podem ser diferentes;

• Para ter validade, a assembleia deve ter previsão clara e expressa no edital de convocação acerca da proposta de destituição do síndico;

• Para a decisão em assembleia ter validade é exigido um quorum da ‘maioria absoluta de seus membros’, ou seja, mais de 50%, sendo que, segundo decisão do Superior Tribunal de Justiça, esse número se refere à maioria absoluta dos condôminos presentes no ato e não à maioria absoluta de todas as frações ideais do condomínio.

Renúncia

• Para formalizar a sua renúncia, o síndico deve observar o que diz na convenção do condomínio, de modo a entregar a carta de renúncia ao seu substituto legal, para que ele assuma o cargo, ou para que convoque novas eleições para um mandato tampão;

• Não há nenhuma diferença na renúncia de um síndico profissional ou condômino. No entanto, ela pode ter consequências diversas;

• Caso o síndico profissional tenha assinado um contrato de prestação de serviços com prazo determinado, além da carta de renúncia do cargo eletivo, ele também deverá notificar o condomínio sobre a rescisão antecipada do contrato.Embora a renúncia seja válida e eficaz, a rescisão antecipada pode acarretar algum tipo de multa;

• O contrato de prestação de serviços de um síndico profissional só é assinado após ele ser eleito pela assembleia geral. Da mesma forma, a sua rescisão só poderá ser efetivada após decisão em reunião;

• Se a convenção tiver disposição expressa de um substituto legal para o cargo de síndico, este pode assumir imediatamente as funções. No entanto, se for omissa, será necessário uma nova assembleia para decidir sobre um mandato tampão, o que deverá ser feito pelo próprio síndico que está renunciando;

Novas eleições

• O ideal é que na própria assembleia de destituição ou renúncia já seja realizada nova eleição de síndico, evitando, assim, a figura do síndico interino. Porém, caso isso não ocorra, o que vale é o que está disposto na convenção de condomínio;

•Vale lembrar que o mandato possui o prazo de vigência estabelecido pela convenção. Sendo assim, se a gestão era de dois anos e a destituição/renúncia do síndico ocorreu faltando um ano para o encerramento, o novo síndico eleito ou interino deverá apenas concluir o prazo faltante para o encerramento do mandato.

Fonte: Portal do Condomínio, Alberto Luís Calgaro e Gustavo Camacho – Matéria originalmente escrita em 12/04/2018.

Funções de uma administradora de condomínio: veja as principais atribuições

Administração condominial é um assunto que rende muitas dúvidas. Quais as funções de uma administradora de condomínio? Que papel a prestadora de serviço exerce dentro da gestão? Quanto cobra uma administradora de condomínio? Essas e muitas outras perguntas fazem síndicos de todo o país refletirem se realmente vale a pena contratar o serviço desse tipo de empresa.

Com esta publicação, entenda quais são as funções de uma administradora de condomínio:

Responsabilidades da administradora de condomínio

Entenda a diferença entre síndico e administrador de condomínio

Benefícios da administradora para o condomínio

Responsabilidades da administradora de condomínio

Para começar, precisamos determinar quais são as principais funções de uma administradora de condomínio. Em síntese, esse tipo de empresa atua, principalmente, cuidando da gestão financeira, de recursos humanos, jurídica e administrativa do condomínio.

A seguir, vamos abordar cada uma dessas áreas de atuação:

Funções de uma administradora de condomínio na gestão financeira

A gestão financeira do condomínio é um dos principais motivos que levam condomínios a contratar ajuda especializada.

Na parte das finanças, as principais funções de uma administradora de condomínio são:

  • Gerenciar o fundo de reserva do condomínio;
  • Cuidar das contas a pagar;
  • Elaborar os demonstrativos de receitas e despesas;
  • Fornecer assessoria na prestação de contas e previsão orçamentária;
  • Fazer o controle da inadimplência no condomínio, realizando cobranças e desenvolvendo relatórios;
  • Administrar a conta pool, caso o condomínio opte por essa modalidade de serviço.

Funções de uma administradora de condomínio na gestão de recursos humanos

A gestão de recursos humanos é parte imprescindível na administração condominial. E não há condomínio que sobreviva sem uma boa equipe profissionais qualificados ou com problemas nas obrigações trabalhistas.

As principais funções de uma administradora de condomínio em relação aos recursos humanos são:

  • Elaborar a folha de pagamento dos funcionários;
  • Desenvolver e armazenar contratos de trabalho;
  • Gerenciar o pagamento de encargos previdenciários;

As administradoras poderão ficar responsáveis pela seleção, contratação e treinamento dos funcionários. Porém, essas atividades são tidas como adicionais e, por isso, aumentam o valor do contrato de acordo com as necessidades do condomínio.

Funções de uma administradora de condomínio na gestão jurídica

No âmbito jurídico, a principal função de uma administradora de condomínio é oferecer assessoria ao síndico. Nesse quesito, a empresa administradora deve oferecer suporte jurídico em casos de inadimplência.

Por exemplo, a administradora possui todo o conhecimento e pessoal necessário para entrar com uma cobrança judicial de condomínio rapidamente, antes que o problema tome maiores proporções.

Funções de uma administradora de condomínio na gestão administrativa

Por fim, uma das principais funções de uma administradora de condomínio está relacionada ao lado burocrático da vida em condomínio. Faz parte da gestão administrativa oferecida pela empresa:

  • Emitir e enviar boletos para o pagamento da taxa condominial;
  • Organizar os documentos do condomínio;
  • Organizar a pasta de prestação de contas;
  • Cumprir as obrigações fiscais e contábeis do condomínio.

Entenda a diferença entre síndico e administrador de condomínio

Uma solução alternativa para resolver problemas na administração condominial é contratar um administrador de condomínio. Esse tipo de profissional autônomo realiza as mesmas funções de uma administradora do condomínio. Porém, por um preço geralmente mais em conta.

Dessa forma, muitas pessoas ficam na dúvida sobre qual a diferença entre síndico e administrador de condomínio. Compreenda quais são as funções de cada prestador de serviço:

Funções do síndico

Em resumo, o síndico é o encarregado pela gestão do condomínio no dia a dia. Essas atribuições são determinadas pelo Art. 1.348 do novo Código Civil brasileiro, instaurado em 2002. Saiba quais são elas:

  • Organizar e convocar reuniões de assembleia geral;
  • Ser representante do condomínio e atuar como porta-voz dos interesses dos condôminos;
  • Cumprir e garantir que sejam cumpridas as normas da legislação interna do condomínio;
  • Zelar pela conservação das áreas comuns;
  • Realizar os serviços de manutenção no empreendimento;
  • Fazer a prestação de contas anualmente e sempre que requisitada;
  • Elaborar a previsão orçamentária uma vez por ano.

Conforme à lei, o síndico é o principal responsável pelo condomínio. Isso significa que o gestor tem responsabilidade civil e criminal. Logo, ele pode responder judicialmente por problemas que ocorrerem ao longo de seu mandato.

No entanto, isso não quer dizer que a culpa jogada apenas no síndico. O prestador de serviço também pode ser responsabilizado judicialmente pelos erros caso seja comprovado negligência ou má fé da sua parte. O termo utilizado para definir isso é responsabilidade solidária entre condomínio e administradora e que garante que ambas as partes terão de responder civil ou criminalmente se houver má administração.

Funções do administrador de condomínio

Enfim, vamos ressaltar quais são as atribuições de um administrador do condomínio. Resumidamente, esse profissional cuida exclusivamente da parte administrativa e burocrática bem como as funções de uma administradora de condomínio.

Confira a relação de funções de um administrador de condomínio:

  • Gerenciar a conta corrente, inclusive o fundo de reserva;
  • Montar balancetes e demonstrativos de receitas e despesas;
  • Organizar os documentos e a pasta de prestação de contas;
  • Pagar as despesas mensais do condomínio;
  • Emitir os boletos para o pagamento da taxa condominial;
  • Elaborar a folha de pagamento dos funcionários do condomínio, além dos contratos de trabalho;
  • Gerenciar todas as obrigações fiscais e contábeis do condomínio;
  • Assessorar o síndico em questões judiciais, contábeis, financeiras e trabalhistas.

Além disso, uma grande diferença entre o trabalho do síndico e do administrador condominial está na remuneração. Enquanto que o cargo do síndico pode ser ocupado por um morador do condomínio, o administrador de condomínio recebe salário, obrigatoriamente.

Para finalizar, é importante falar também sobre as funções de auxiliar administrativo de condomínio. Apesar de parecer similar, as atribuições desse profissional são de nível mais prático, como:

  • Escrever cartas de advertências ou multas;
  • Auxiliar em reuniões de assembleias gerais;
  • Organizar documentos administrativos, contas e contratos;
  • Redigir comunicados ou circulares;
  • Organizar a reserva de áreas comuns, como salão de festas.

Dessa forma, os auxiliares administrativos de condomínio devem estar abaixo do síndico e do administrador de condomínio, como uma espécie de ajudante.

Benefícios da administradora para o condomínio

Antes de fechar contrato com a primeira empresa que você encontrar, existem coisas que os síndicos devem analisar, uma vez que nem todos os condomínios precisam de mão de obra externa para ajudar na administração. E, em uma época de crise, é importante realizar apenas gastos necessários.

Saiba quais são as vantagens e desvantagens de contratar uma administradora para o condomínio:

Vantagens da contratação da administradora de condomínio

Alguns benefícios de contar com as funções de uma administradora de condomínio são:

  • Melhor controle da inadimplência;
  • Síndico tem mais tempo para focar em outras demandas;
  • Contar com o auxílio especializado em questões contábeis, jurídicas e burocráticas;
  • Receber reduções nas taxas bancárias, visto que administradoras conseguem fazer acordos melhores com bancos;
  • Possível redução de despesas e diminuição do preço da taxa condominial.

Desvantagens da contratação da administradora de condomínio

Por outro lado, o síndico deve ter conhecimento sobre alguns pontos sobre o serviço da administradora de condomínio:

  • Gasto mensal para o condomínio;
  • O síndico perde o controle total sobre as finanças e as contas bancárias do condomínio, principalmente quando se utiliza conta pool;
  • Como todos os processos são realizados pela empresa, a burocracia pode se tornar um empecilho no dia a dia do condomínio;
  • Nem sempre há transparência quanto às taxas cobradas pela administradora;
  • Condomínio pode sofrer com fraudes, desvios de dinheiro e outros tipos de irregularidades;
  • As ações são realizadas de forma manual, o que pode resultar em problemas e erros.

Se contratar uma administradora não é prioridade para o condomínio que você gerencia, uma dica é fazer a autoadministração. Dessa maneira, o síndico e o conselho fiscal ficam responsáveis por realizar as funções de uma administradora de condomínio. Nessas situações, é essencial contar com aparelhos que facilitam o trabalho, como softwares de gestão condominial.

Fonte: Townsq