Como preparar seu condomínio para as chuvas

Reta final de verão e as pancadas de chuva começam a ficar mais recorrentes. A partir delas, alguns problemas estruturais nas edificações passam a ser identificados com maior facilidade, como é o caso de goteiras e infiltrações.

Para encarar as chuvas de verão é preciso estar preparado. Deve-se estabelecer um plano de manutenções preventivas ao longo de todo o ano. Dessa forma, quando as chuvas se intensificarem, não haverá nenhuma surpresa desagradável que resulte em correria, obras imprevistas e gastos extras.

Na manutenção permanente, alguns itens são fundamentais como:

  • Limpeza de calhas, grelhas e ralos;
  • Checagem das telhas, coberturas, toldos e tampas de caixa d’água;
  • Verificação do gerador, óleos, filtro e combustível;
  • Funcionamento das luzes de emergência;
  • Revisão do quadro elétrico;
  • Limpeza do poço do elevador.

sistema de para-raios deve passar, obrigatoriamente, por uma vistoria anual com uma empresa especializada. E o síndico também deve buscar um seguro com cobertura ampla e se certificar de que está cumprindo todas as obrigatoriedades, sendo a principal delas o Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB).

Também é relevante checar se todos os itens que podem se soltar e voar do condomínio estejam devidamente afixados. Isso porque, além das chuvas, esta época do ano costuma registrar muitos vendavais. Quanto às árvores, caso haja qualquer suspeita de risco de queda, deve-se acionar a prefeitura e solicitar a poda preventiva.

Por fim, a comunicação entre síndico, funcionários e moradores é fundamental. Tanto na questão de segurança, quanto simples lembretes, são importantes, tais como:

  • “Não circule pelas áreas externas do condomínio durante uma tempestade”;
  • “Feche as janelas antes de sair do apartamento. Evite estagos com a entrada de água.”

 

Fonte: Sindico Net

5 dicas infalíveis para conduzir a assembleia de condomínio

Nem sempre é fácil conduzir uma reunião de condomínio sem que nada saia do controle, por isso trouxemos 5 dicas infalíveis para conduzir uma assembleia de condomínio da melhor maneira possível.

1- Preparando os condôminos

O primeiro passo para convocação dos moradores em uma reunião de condomínio é dar um aviso de 15 dias antes da data agendada.

Aproveite a oportunidade para divulgar as pautas da reunião de condomínio no mural de recados ou qualquer meio de comunicação. Informe o título e uma pequena descrição sobre os assuntos abordados na assembleia.

2- Escolha o local correto

Escolha um local agradável e selecione uma música ambiente. Crie um clima mais ameno antes da reunião. Prepare o local com antecedência, organize as cadeiras em círculos para que o diálogo fique facilitado. Uma ótima dica é começar com uma mesa de café.

Mantenha também os materiais organizados e mostre aos condôminos por meio de cópias ou projetados em uma parede branca.

3- Conduzindo a assembleia

É importante escolher os moderadores da assembleia de condomínio e o presidente da mesa. O presidente é o responsável por orientar e conduzir toda a reunião.

Para esta função é necessário firmeza e neutralidade. Os moderadores conduzem a assembleia evitando aglomerações, discussões e debates longos e sem fundamentos.

Outro ponto importante é o tempo de reunião, estabeleça limites de tempo para cada um dos assuntos. Afinal, ninguém gosta de reuniões de condomínio que duram uma eternidade.

4- Mantenha o foco e atenção total

Outro problema bastante comum em assembleias e reuniões de condomínio diz respeito a conversas paralelas, discussões e conversas cruzadas.

Mas como fazer para que todos se atenham aos assuntos em pauta? O presidente da mesa deve informar que os assuntos que serão discutidos naquele dia foram pré-estabelecidos, mas que o morador será procurado pelo síndico para conversar sobre o assunto abordado.

5- Após a reunião

Muitas dúvidas podem surgir durante a reunião. Por isso é comum que pequenos grupos de moradores permaneçam por mais tempo no local.

Aproveite esse tempo para esclarecer as dúvidas e comentar as decisões tomadas na assembleia. O presidente da mesa deve, junto a um funcionário da administradora de condomínios, redigir a ata da reunião recém terminada. A ata deve ser entregue no prazo estabelecido expresso na convenção.

 

Fonte: Condo Brasil

IPTU sobe 87% em prédio da Zona Oeste do RJ

Aumento de 87% do imposto choca moradores de prédio no RJ

Segunda parcela da revisão do imposto tem revoltado moradores. Impugnação deve ser pedida até 8 de março.

Moradores do Condomínio Ponto Nobre Residencial Campo Grande, na Zona Oeste do Rio, reclamam de aumento de 87% no IPTU 2019 e vão contestar o valor na prefeitura.

Em 2018, os donos dos 84 apartamentos tiveram que desembolsar R$ 347,82. Em 2019, o IPTU subiu para R$ 650,07. Eles afirmam que já esperavam um aumento, mas não tão alto, e sustentam que não viram melhorias no bairro.

O síndico Marcelo Mendes conta que em 2018 procurou revisar o valor. “Disseram que a prefeitura tinha feito melhorias no bairro. Óbvio que não houve”, afirma.

IPTU remodelado

Neste ano, o contribuinte carioca está arcando com a segunda parcela da correção do IPTU. Em 2018, a prefeitura mexeu na planta genérica do Município do Rio, que regula os valores do imposto e estava desatualizada havia 20 anos. Os valores cobrados no ano passado corresponderam à metade do reajuste previsto. A outra parte está sendo cobrada neste ano.

Com as alterações das regras a partir da correção da planta genérica, o IPTU passou a ser cobrado de aproximadamente 60% dos quase 2 milhões de imóveis do Rio (cerca de 1,050 milhão). Até 2017, o imposto era cobrado de somente 760 mil imóveis (40% do total). Cerca de 250 mil contribuintes pagavam apenas a taxa de coleta de lixo.

Como fazer

Se o contribuinte não concordar com o valor venal – base estipulada pela prefeitura para calcular o imposto, poderá abrir um processo de impugnação até 8 de março em um dos postos de atendimento do IPTU. Os formulários estão disponíveis na página da Secretaria Municipal de Fazenda.

Já para correção de dados cadastrais, como área construída, idade de construção ou posição, o procedimento é outro, também em um dos postos de atendimento do IPTU. A documentação também está na página da secretaria.

Endereços

Secretaria Municipal de Fazenda (Cidade Nova)

  • Rua Afonso Cavalcanti 455, Anexo
  • Das 9h às 16h

Tijuca

  • Rua Desembargador Isidro 41
  • De segunda a sexta, das 9h às 17h

BarraShopping

  • Av. das Américas 4.666, 3º Piso, ao lado do Centro Médico
  • De segunda a sexta, das 10h às 20h; sábados, das 10h às 16h

Center Shopping (Freguesia)

  • Rua Geremário Dantas 404, Piso G2, Lojas 501 e 502
  • De segunda a sexta, das 10h às 20h; sábados, das 10h às 16h

West Shopping (Campo Grande)

  • Estrada do Mendanha 555, Loja 282
  • De segunda a sexta, das 10h às 20h; sábados, das 10h às 16h

RioSul Shopping (Botafogo)

  • Rua Lauro Müller 116, Estacionamento G4, Setor Amarelo
  • De segunda a sexta, das 10h às 20h; sábados, das 10h às 16h

NorteShopping (Cachambi)

  • Avenida Dom Helder Câmara 5474, Loja 3021, Cobertura, Vida Center
  • De segunda a sexta, das 10h às 20h, sábados, das 10h às 16h

 

 

Fonte: g1.globo.com

Academias em condomínio: cuidados necessários

A academia no condomínio, além de ser uma de lazer para os condôminos, tende a valorizar o prédio. Os condomínios-clube, são conhecidos por oferecer aos moradores mais conforto e praticidade, além da segurança que está cada vez mais em alta. Além de ser considerado um diferencial, se exercitar sem precisar sair de casa. Pois, além de  economizar recursos financeiros, trás mais conforto. Mas, ter essa estrutura requer do síndico um cuidado maior que o normal. Porque só ter o ambiente não é o suficiente, além disso é fundamental que seja assegurada todas as regras de segurança e a qualidade do serviço prestado.

 

Medidas que devem ser adotadas para o bom funcionamento da academia em prédios

Elabore um regulamento para uso da academia em condomínio

Como qualquer área comum, deve ser regulamentado pelo síndico as regras de uso da academia em condomínio. Convocar uma assembleia para definir as regras para utilização do espaço, é fundamental. Após serem devidamente definidas em assembleia e, registradas no Regimento Interno do condomínio. É necessário comunicar a todos de maneira ampla  sobre as regras desse ambiente, fixando um informativo nos elevadores e quadro de avisos.

 Opte por equipamentos de qualidade e faça a manutenção periódica

 

É fundamental prezar pela qualidade dos produtos e pela segurança dos usuários. Mas, também é muito importante que os equipamentos sejam devidamente utilizados pelos moradores, para reduzir o risco de acidentes e até mesmo para aumentar a durabilidade dos aparelhos.

Devido ao uso recorrente, os equipamentos podem sofrer desgastes naturais, que podem gerar a necessidade de uma manutenção com maior periodicidade.

 

Promova o controle e monitoramento dos acessos às áreas comuns do prédio

 

Ter o controle e o monitoramento das áreas comuns do prédio é muito útil para gerenciar com mais precisão o fluxo de entrada e saída de moradores nos espaços de uso coletivo. Por a academia do condomínio ser um ambiente com um fluxo bem grande de pessoas, é importante que a entrada e saída sejam monitoradas e registrados para acompanhamento.

Condomínios horizontais

Condomínios horizontais são uma opção para quem deseja segurança, privacidade e lazer

Muitas pessoas que escolheram a capital mais nova do Brasil para morar e investir apostam em condomínios horizontais de alto padrão

É cada vez mais comum as pessoas agregarem ao sonho da casa própria à ideia de segurança, lazer e privacidade. Basta acompanhar o mercado imobiliário e perceber o crescimento na quantidade de condomínios que foram construídos nos últimos anos. Já são mais de 6 condomínios horizontais de alto padrão espalhados pela Capital mais nova do Brasil, que hoje conta com pouco mais de 290 mil habitantes.

Em uma cidade ainda sem grandes índices de violência ou favelas, o que faz as pessoas optarem por condomínios fechados? Para Adrian Estrada, sócio de dois empreendimentos horizontais e que lançará mais um ainda este ano, a escolha por morar em condomínio horizontal é por qualidade de vida e segurança, agregada a outros benefícios. “Morar em um condomínio requer pensar no conforto, privacidade e segurança da família, além disso, propicia lazer em casa, vida em comunidade, redução de custos, aumento da qualidade de vida e também uma boa forma de fazer investimento, pois dificilmente um condomínio irá desvalorizar no mercado imobiliário”, afirma o investidor, Adrian.

Existem muitos fatores envolvidos na hora de tomar a decisão por morar em um condomínio, para alguns moradores palmenses, mesmo com o sonho da casa própria já realizado, o desejo por segurança, privacidade e conforto ainda é resistente. É o caso da nutricionista Larissa Keller que ainda não adquiriu uma casa em condomínio, mas tem essa como uma de suas metas. “Eu acho que condomínio é muito seguro e hoje em dia a segurança é uma das prioridades de qualquer família. Eu tenho crianças também, então eu ficaria mais tranquila em relação a eles brincando, automóveis. Dá mais liberdade para poder andar de bicicleta, de patins, fazer uma atividade física e também o contato com a natureza. Tenho preferência por um lugar que tenha árvores, que você escute os pássaros de manhã para ficar tranquila e curtir o final de semana em família com mais saúde”, finaliza Larissa.

Estudos realizados em 2017, divulgados pela Revista da Associação Nacional de Tecnologia do Ambiente Construído, mostram que os condomínios horizontais são um tipo habitacional que têm se expandido pelo mundo e algumas das razões para tal crescimento é a falta de qualidade de vida nas cidades, a ineficiência da gestão pública, a insegurança e a oportunidade de espaço, que entra em contraposição aos apartamentos ofertados no centro da cidade.

Condomínios em Palmas

Dois desses empreendimentos estão localizados no Costa Dourada, área nobre da cidade com acesso direto ao Lago de Palmas, sendo os condomínios Caribe Residence e Resort e Polinésia, que tem acesso facilitado por uma das mais recentes avenidas de Palmas, a NS 15. No mesma bairro e em fase de construção, está o Caribe Golfe & Spa, que contará com o primeiro campo de golfe do estado.

Outros condomínios horizontais são: Aldeia do Sol, Mirante do Lago, Alphaville, Privillege, entre outros.

Diferença entre condomínios horizontais e verticais

O condomínio horizontal é composto por lotes com casas construídas com plantas arquitetônicas “personalizadas”, ou seja, cada unidade habitacional é erguida de acordo com os desejos e as necessidades dos respectivos investidores.

Por ocuparem terrenos amplos, esse modelo de condomínio geralmente é implantado nas chamadas áreas de expansão urbana, locais com fácil acesso e boa infraestrutura.

Fonte: http://surgiu.com.br/

Como o corpo diretivo pode ajudar o síndico na administração?

A maior parte das convenções determinam como obrigatório um conselho fiscal, que geralmente é criado por três integrantes, com mais frequência em condomínios grandes.Cabe aos conselheiros, realizar a fiscalização e o fluxo das contas do prédio. Auxiliam e fiscalizam toda parte financeira do condomínio, e ainda ajudam o síndico com decisões importantes relacionadas à fornecedores e grandes contratos, por exemplo.

Cabe ao conselho também autorizar ou não o síndico a criar despesas que não façam parte das previstas pelo orçamento original do condomínio. Ou seja, funciona como um “tribunal de contas” do condomínio.

Zelador

Como o próprio nome do cargo nos sugere, o zelador é a pessoa responsável por zelar para que o bom andamento das atividades cotidianas do condomínio seja sempre presente. É quem resolve os problemas mais técnicos e que possam surgir a qualquer momento, devendo estar sempre alerta. Por causa disso, mesmo que o  zelador tenha uma carga horária definida, é recorrente que ele more no prédio e seja sempre presente em casos de emergência.Além disso, é ele que comanda as atividades de outros funcionários da limpeza, segurança e portaria.

Sistema integrado

As funções do corpo direto são muitas. Por isso, é necessário que sejam organizadas de maneira adequada essas informações,evitando problemas. E que o condomínio se organize por algum sistema informatizado. Sendo possível garantir que todas informações estejam organizadas e que seja gerado um histórico de decisões tomadas.

 

Imposto de renda sobre venda de imóvel

Declarar o IR quando se vende um imóvel é imprescindível, pois se não o fizer, você terá que pagar multas. Para declarar, o vencimento da Pessoa Física – IRPF é até as 23 horas e 59 minutos do dia 28 de abril de 2019, e quem possuir ganho de capital ao vender seu imóvel ou escolher a isenção do imposto é necessário cumprir esse procedimento.

Esse post irá esclarecer detalhadamente aquilo que você precisa conhecer para declarar o IR ao vender um imóvel. Preparamos todos os documentos que devem ser preenchido.

Papelada indispensável

Inicialmente, é necessário baixar dois programas: o Programa Ganhos de Capital – GACP é o primário, pois ajuda à preencher o IR e demanda informações a respeito da transferência, averiguando os ganhos e produzindo fichas de forma automática.

O programa oficial da Declaração do Imposto de Renda para Pessoa Física – DIRF é o secundário à ser preenchido.

É bem breve a listagem dos documentos e é necessário que eles comprovem que a ação foi efetuada de forma lícita. Isto é, as exigências jurídicas devem ser completadas e as informações das partes devem ser disponibilizados.

É relevante conservar a papelada por um período de 5 anos logo após a efetivação da operação comercial, pois o Fisco examina se a prática é válida.

A documentação essencial para aqueles que vendem o imóvel são:

  •  com a finalidade de tornar legítima a operação comercial, é fundamental obter a escritura de compra e venda de imóvel que é adquirida no cartório de notas em que foi efetuada a negociação;
  •  quando o operação é realizada através de um contrato particular entre as partes em um cartório é fundamental ter o documento de compromisso de compra e venda de imóvel;
  •  se o banco proporcionar o montante deve se ter o contrato de financiamento;
  •  quando realiza-se a transação, as partes recebem extratos ou recibos que confirma o pagamento do dinheiro. Logo, os documentos necessários são comprovantes de recebimentos;

 Abas a serem preenchidas

Quando se realiza o GACP, há várias abas com terminologias diversas que devem ser completadas de forma correta.

Conheça de maneira minuciosa todas as abas:

Aba de identificação

Possui a finalidade de reconhecer o imóvel e os dados nele englobados que são:

  •  especificações;
  •  endereço completo;
  •  natureza da operação (caso realizou uma venda ou um compromisso de compra e venda);
  •  data da aquisição pelo comprador;
  •  data de alienação;
  •  montante da transação que é necessário ser expressado em reais e integral, mesmo que o pagamento seja em parcelas.

A alienação deve ser notificada se ela foi paga a prazo, à vista ou à prestação, pois o pagamento influência na averiguação minuciosa de ganho de capital e na taxação.

Aba de adquirentes

Essa é mais fácil, pois é necessário só mostrar o nome do(s) comprador(es) e CPF(s)  e se for pessoa jurídica, sua razão social e CNPJ.

Aba de apuração do custo

Nessa aba se deve informar o montante resultante da corretagem paga e igualmente, é necessário indicar as repercussões do custo da compra, como mês, ano e montante pago para raforma, ampliação, financiamento, ITBI, dentre outras informações.

Aba do cálculo do imposto

Aquele que vende tem a possibilidade de pagar até 15% de IR em cima do lucro de capital concernente à venda. Entretanto, há situações em que pode isentar essa taxa:

  • quando a pessoa adquirir um diferente imóvel no prazo de 180 dias;
  • quando seu único imóvel residencial for vendido por até R$ 440 mil e não pode ter vendido, nos últimos cinco anos, imóveis.

É fundamental informar as informações obrigatórias a fim de que o cálculo possa ser realizada de forma automática. Elas consistem em:

  •  montantes recebidos nos anos anteriores;
  •  quando a última prestação da venda acontecerá ainda neste ano;
  • os valores lucrados durante no decorrer do ano e os tributos pagos durante a apuração;

Aba de consolidação

De maneira automática, a plataforma elaborará uma síntese que investiga a veracidade do lucro total de dinheiro e rendimentos. Consequentemente, gerados serão as fichas de “Rendimentos Tributados Exclusivamente na Fonte” e “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”.

Concluindo, é imprescindível transferir as informações ao clicar em “exportar para IRPF 2019” e assim, os ganhos, de forma automática, serão completados.

 

Fonte: Benvenuto

Entulho de obra: como evitar essa “dor de cabeça”

Questões referentes a resíduos gerados pela construção civil são amplamente discutidas pela sociedade. Infelizmente, só no século 21 foram impostas pelo Conama regras mais restritivas para o descarte do entulho de obra. Enquanto isso, o setor da construção cresceu exponencialmente, e hoje consome a maior parte dos recursos naturais disponíveis.

 

O problema do entulho de obra

entulho de obra como evitar a geração de entulho em reformas

 

Atualmente, só uma minoria se preocupa em reduzir, reciclar e reaproveitar antes de descartar.

Evidentemente as grandes corporações, que mantém políticas sérias de qualidade e meio ambiente, gastam fortunas com a manutenção de programas dedicados a racionalização do descarte.

 

No entanto, as pequenas obras, que não promovem nenhum tipo de ação, quando somadas, são responsáveis por milhares de toneladas de entulho por ano.

 

Nesse sentido o trabalho de formiguinha é o único capaz de repercutir algum resultado. Portanto, qualquer esforço nesse sentido pode fazer a diferença.

 

Outro aspecto relevante é o custo gerado pelo descarte.

Dependendo da quantidade, a única alternativa é a contratação de caçambas cadastradas na Prefeitura.

 

Existem regras duras quanto a permanência das mesmas na rua, obrigando muitas vezes a removê-las sem estarem cheias.

É preciso, ainda, muito cuidado com serviços clandestinos. Se um caçambeiro sem cadastro despejar o entulho da sua obra em locais clandestinos, uma simples investigação pode responsabilizar o dono da obra.

 

Quanta dor de cabeça!! Para te ajudar a minimizá-la, siga estas dicas:

 

Entulho de reforma, o que fazer?

 

Piso sobre piso

entulho de obra como evitar a geração de entulho em reformas

 

Se na sua reforma estiver prevista a troca dos revestimentos de piso e paredes, não há porque quebrá-los e removê-los.

 

Para ser possível aplicar piso sobre piso, basta que o revestimento existente não apresente áreas ocas e estufadas.

Os desníveis causados pelo aumento da espessura de um novo sobre o velho, que podem sugerir ser um problema, são facilmente resolvidos com a instalação de soleiras no piso e enchimento de batentes na parede.

Não se esqueça que a argamassa colante precisa ser própria para isso.

 

Reutilize!

entulho de obra como evitar a geração de entulho em reformas

 

Avalie criticamente o que precisa ser substituído.

 

Um vaso sanitário, que esteja excessivamente sujo, pode simplesmente passar por limpeza e desinfecção.

Ainda assim, se apresentar trincas, ou se simplesmente não combina com seu novo projeto, pense em utilizá-lo como floreira – na internet você encontrará excelentes exemplos bem sucedidos, isso também pode valer para cubas e pias.

 

Revenda ou doe

entulho de obra como evitar a geração de entulho em reformas

 

Quando a reforma abranger a troca de portas e janelas, peça para seu empreiteiro remover as peças existentes com cuidado.

 

Você pode revendê-las para lojas especializadas ou simplesmente doá-las. O destino será muito mais nobre do que o bota fora.

 

Transforme o entulho de obra em matéria-prima

entulho de obra como evitar a geração de entulho em reformas

 

Mais uma dica que pode diminuir a quantidade de entulho a ser removido, é utilizá-lo na própria obra.

 

Esse tipo de material possui excelentes características para ser aplicado no enchimento de pisos e bases para o mobiliário da cozinha por exemplo.

 

Tecnologia é aliada para reduzir o entulho de obra

entulho de obra como evitar a geração de entulho em reformas

 

Quando se deparar com serviços que parecem não ter solução quanto a geração de resíduos, procure por tecnologias que possam viabilizar essa redução.

 

Fonte: FiberSals

O que checar antes de assumir o cargo de síndico

Ao assumir a gestão de um condomínio, o novo síndico – seja ele profissional ou não – deve tomar uma série de cuidados para começar com o pé direito e conseguir realizar uma boa gestão.

Além disso, deve também evitar que erros de gestões anteriores possam respingar na sua administração presente.

Portanto, é fundamental o novo síndico estar bem informado e a par da situação do local.

Pensando nisso, fizemos um levantamento – e um checklist para download (no final da matéria) – dos principais pontos a serem checados e providenciados quando o novo síndico assumir. Desde a assembleia de eleição até o momento em que sua gestão começa efetivamente, o que você precisa saber, está aqui.

 

Na assembleia de eleição do novo síndico
É importante que logo na assembleia de eleição do novo síndico já haja uma data para que o novo gestor receba, do síndico anterior, toda a documentação necessária para a sua atuação.

“Esse prazo deve, inclusive, deve constar na ata da assembleia. Isso ajuda caso a gestão anterior não queria disponibilizar os documentos e seja necessário entrar com uma ação judicial. Com a ata em mãos o juiz tem mais instrumentos para agir com mais rapidez”, explica o advogado especialista em condomínios Alexandre Marques.

Postura do novo síndico em relação à gestão anterior
Nada combina menos com o trabalho do síndico do que a inércia. A ideia de “se estava assim antes, pode continuar da mesma maneira” para algo que não está correto ou adequado para o condomínio é perigosa e tende a ser negativa para toda a comunidade.

Por isso, se algo está errado, como falta de inspeção do para-raios, avcb vencido ou previsão orçamentária deficitária, arregace as mangas e mãos à obra.

O síndico deve ter uma postura pró-ativa e saber como levar adiante as mudanças que precisam ser feitas. Para isso, um bom planejamento e uso do bom senso são fundamentais, explica Julio Paim, diretor do SíndicoNet

Outro ponto importante é ter o cuidado em manter um diálogo com o gestor anterior para que a transição não seja traumática.

Nesse momento, é muito saudável que haja uma conversa entre essas duas pessoas para esclarecer qualquer dúvida que possa surgir, como algo relacionado a uma obra em andamento no condomínio ou outras questões específicas, ressalta Julio.

No caso de constatar irregularidades na documentação da gestão anterior, deve-se pedir esclarecimentos ao síndico responsável por tais erros.

Ao assumir o cargo, é também muito saudável e válido o novo síndico enviar uma carta de apresentação aos condôminos.

A administradora é uma grande aliada do síndico e o mesmo deve se sentir confortável em trabalhar com a empresa. É importante, ao assumir o condomínio, conhecer o contrato de prestação de serviços, e quem faz o atendimento ao condomínio.

Uma visita à empresa para uma reunião também é altamente recomendado para tirar dúvidas e alinhar a parceria.

1) LISTA DE MORADORES ATUALIZADA (prioridade alta)

“Deve ser a prioridade zero quando se assume um condomínio”, assinala Alexandre Marques.

Isso porque sem essa lista fica muito difícil cobrar um condômino inadimplente corretamente.

Vale lembrar que a administradora do condomínio deve ajudar o síndico a manter essa lista sempre atualizada.

2) LISTA DE DOCUMENTOS ATUALIZADOS

Todos os contratos de prestação de serviço
RIA – Relatório de Inspeção Anual dos Elevadores (São Paulo)
AVCB
Habite-se anterior
Brigada de incêndio
Análise de água
Plantas do condomínio
Certificados de dedetização, limpeza de caixas d´água e outros serviços realizados.

3) ATUALIZAR DADOS NA RECEITA FEDERAL

“Só assim é possível atualizar o certificado digital. Sem ele, o pagamento de funcionários e de tributos fica prejudicado, o que é péssimo para o condomínio”, argumenta Gabriel Karpat, diretor da administradora GK.

4) ATUALIZAR DADOS NO BANCO

“Em muitos bancos, caso isso não seja feito, a movimentação financeira pode ficar bloqueada, o que é um problema bastante sério”, aponta Gabriel Karpat.

Isso porque o banco sabe quando termina uma gestão e começa a outra. E, ao terminar a gestão, o antigo síndico não tem mais poder para decidir sobre as contas do condomínio.

5) CHECAR O SEGURO DO CONDOMÍNIO (prioridade alta)

O seguro do condomínio estar em dia é uma das obrigações mais sérias do síndico.

“Já imaginou se há um incêndio e a apólice está vencida? O síndico pode ser condenado civil e criminalmente pelo ocorrido”, indaga o síndico profissional Nilton Savieto.

Ele também alerta para que os novos síndicos se atentem aos valores segurados pela apólice, de forma a serem realmente o necessário para cobrir os custos de uma reconstrução.

6) CERTIDÕES DE DÉBITO NEGATIVAS

Checar se o condomínio está em dia com o INSS, FGTS e tributos federais e municipais é facil através da internet.

Assim, o novo síndico já fica a par de possíveis dívidas e evita-se sustos como funcionários cobrando direitos que não foram pagos corretamente.

Vale lembrar que a administradora do condomínio é peça fundamental para ajudar na coleta destes dados, e os condomínios que contam com a certificação digital conseguem ter acesso a diversos dados sobre a situação trabalhista e fiscal do condomínio.

7) AÇÕES JUDICIAIS EM CURSO

Estar a par das ações judiciais envolvendo o condomínio é fundamental.

“O novo síndico pode verificar isso rapidamente com o advogado do condomínio ou com a administradora. É fundamental se inteirar do processo”, assinala o advogado especialista em condomínios Alexandre Marques.

8) REVER OS CONTRATOS DO CONDOMÍNIO

“Quando eu assumo a gestão de um novo condomínio, revejo todos os contratos de manutenção. Chamo a empresa para conversar, tiro as dúvidas e vejo se está sendo cumprido o contrato, se o preço está de acordo com o que está sendo oferecido para o condomínio”, explica o síndico profissional Nilton Savieto.

Estudar esses contratos é fundamental para que o síndico conheça os fornecedores e tenha segurança na hora de cobrar o que está descrito no contrato.

9) FUNCIONÁRIOS DO CONDOMÍNIO

A folha de pagamento é o item mais pesado do condomínio. Dar a devida atenção à escala de trabalho dos funcionários ajuda, e muito a manter as contas equilibradas no empreendimento.

“Fazer uma análise criteriosa de horas extras, por exemplo, pode resultar em uma boa economia para o condomínio todos os meses”, explica Gabriel Karpat.

Outro ponto importante sobre os funcionários do condomínio é checar junto à administradora se a documentação trabalhista está em dia. Obrigações como PPRA (Programa de Prevenção dos Riscos Ambientais) – NR 09 do Ministério do Trabalho e Emprego – e PCMSO (Programa de Controle Médico de Saúde Ocupacional) – NR 07 o Ministério do Trabalho e Emprego.

Respeitar outras obrigações junto aos funcionários como a CIPA (Comissão Interna de Prevenção de Acidentes), caso seja o caso, assim como diversos outros dispositivos da legislação trabalhista que abranjam o empreendimento é fundamental.

10) EMPRESA TERCEIRIZADORA

Caso o seu condomínio conte com uma parceira do tipo, é fundamental cobrar periodicamente – de preferência, no máximo a cada três meses – as certidões de quite com o INSS e o FGTS. Dessa forma, o gestor resguarda o condomínio de possíveis ações trabalhistas no futuro.

Da mesma forma que o item anterior, também é importante estudar a escala dos funcionários, de forma a saber se a mesma não está onerando o condomínio demasiadamente.

Logo ao assumir, o fundamental é pedir uma pesquisa completa sobre a saúde financeira da empresa e ter a certeza de que os funcionários estão sendo pago em dia e que seus direitos trabalhistas estão sendo respeitados.

1) ANÁLISE FINANCEIRA

É muito importante o síndico ter uma noção clara das despesas, o quanto cada item representa do orçamento, assim como saber como está a receita e índice de inadimplência.

Checar principalmente os três últimos balancetes já ajuda a dar um panorama de como está a situação financeira do condomínio.

“Se for possível analisar os últimos doze meses de vida do condomínio, ajuda a dar ainda mais clareza”, argumenta Rosely.

Uma análise mais criteriosa também vai ajuda-lo a conseguir identificar gorduras no orçamento e, assim, propor melhorias e redução de custos.

2) COMPARAÇÃO DA PREVISÃO ORÇAMENTÁRIA COM O GASTO EFETIVAMENTE

Um dos melhores termômetros para a saúde financeira do condomínio é comparar o que foi orçado previsão orçamentária com o que está sendo efetivamente gasto.

“Se o seu condomínio tem uma receita mensal de R$ 100 mil e está gastando R$ 90 mil ou R$ 110 mil é importante entender o motivo dessa disparidade”, analisa Hamilton Quirino, advogado especialista em direito imobiliário.

3) CONHECER A INADIMPLÊNCIA

Saber como está a questão dos devedores no seu condomínio é fundamental para poder tomar decisões acertadas sobre a gestão como um todo.

“Às vezes há condôminos que não estão em dia com suas obrigações há dois anos e não há ação na Justiça, não tem ninguém acompanhando. Por isso, é importante que o síndico esteja a par e tome uma decisão no sentido de corrigir essas situações o mais rápido possível”, assinala Hamilton.

Ao perceber que não há um controle efetivo ou regras claras e estabelecidas quanto ao controle de inadimplência, é imprescindível que o novo gestor se organize para pôr ordem nessa questão.

A convocação de uma assembleia para aprovar as novas regras é necessária e recomendável.

4) AUDITORIA DE GASTOS PASSADOS

Se o novo síndico fez um levantamento dos últimos balancetes, cruzou com a pasta de prestação de contas e com os extratos do banco e percebeu que há disparidades, pode ser uma boa dividir com a assembleia a possibilidade de se chamar um auditor para estudar o período.

“Como seria um gasto extra, é importante que esse tipo de investimento seja aprovado em assembleia”, diz Rosely Schwartz.

5) INVESTIMENTOS DO CONDOMÍNIO

Saber como estão aplicados os fundos do condomínio é importante para quem está chegando ao cargo de síndico.

Aplicações em fundos multimercado ou de perfis agressivos não são recomendados.

“Informações do tipo: quais investimentos, quanto e o tipo de garantia a ser dada é fundamental para o síndico. Também sempre alerto para que deixem o dinheiro do condomínio em bancos grandes, evitando assim que o condomínio tome um prejuízo caso o banco quebre”, alerta Nilton Savieto, síndico profissional.

6) ACORDOS FEITOS

O novo síndico deve estar a par do que foi acordado com os inadimplentes que estão pagando suas obrigações em parcelas.

“Ao firmar um acordo, é importante que o mesmo seja um documento assinado, para que, assim, seja possível aos próximos gestores acompanharem, com clareza, a evolução desse pagamento”, ensina Rosely Schwartz.

 

1) AVCB EM DIA

Estar com o Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros em dia é fundamental para o condomínio. Além de conferir segurança para a edificação, também comprova que o condomínio está com diversos itens de segurança em dia, como:

Itens de combate ao fogo
Parte elétrica
Para-raios
Sinalização
Saiba mais sobre AVCB
Quais são os equipamentos básicos contra incêndios?

2) SITUAÇÃO DO EXTINTORES

Não é raro encontrar condomínios com extintores vencidos e equipamentos contra incêndio sem manutenção. Além disso, muitos locais sofrem com vandalismo com extintores de incêndio.

Por isso, é importante que os mesmos sejam verificados assim que o síndico assuma o condomínio, e que as datas de vencimento sejam devidamente programadas.

3) OBRAS EM ANDAMENTO

Estar a par das benfeitorias que já estão acontecendo é fundamental para o novo síndico, assim como saber quais etapas da mesma já foram pagas e se há dinheiro em caixa para fazer frente à finalização da mesma.

Verificar também se existem obras em andamento, ou a serem feitas, nas unidades é importante. Principalmente para checar se as mesmas seguem as disposições da norma técnica 16.280, da ABNT, sobre obras em condomínios.

4) CONVERSAR COM O ZELADOR

O responsável pela manutenção do condomínio com certeza tem muitas informações para passar para o novo síndico. Afinal, é ele quem faz o acompanhamento das áreas comuns do condomínio.

“Fazer uma verdadeira inspeção no condomínio todo, com o zelador ou gerente predial, pode ser uma ótima forma de saber do que o condomínio está precisando”, aponta Nilton Savieto.

5) PLANTAS DO CONDOMÍNIO

O síndico deve ter acesso às plantas elétricas e hidráulicas do condomínio. É importante saber, em caso de edificações antigas, onde estão esses papéis. Empreendimentos mais novos costumam ter esses dados em CD ou pendrive.

“O síndico deve ter esses documentos para pode auxiliar quando um condômino precisar fazer uma reforma e saber onde passa um cano, por exemplo”, alerta Hamilton.

6) FOTOS DAS ÁREAS COMUNS

Registrar itens das áreas comuns é importante tanto para efeito de comparação como para alertar os moradores sobre a situação de itens que não estejam muito à mostra.

“Tirar fotos também ajuda quando houver uma assembleia, fica mais fácil para o síndico não apenas aprovar benfeitorias como dividir a responsabilidade caso os condôminos se oponham em executar a melhoria em questão”, aponta Rosely.

Segurança do condomínio
Saber como estão os equipamentos de segurança contra invasões do condomínio ajuda o síndico e a equipe gestora a manter a coletividade mais segura, e também a propor melhorias nesse aspecto para o condomínio.

“É fundamental que aquela coletividade entenda como o síndico pegou o condomínio no primeiro momento, até para saber qual o melhor caminho a ser tomado”, explica a professora do curso de administração condominial da Escola Paulista de Direito, Rosely Schwartz.

 

Fonte: Síndico Net

Como minimizar os conflitos em relação à lei do silêncio no condomínio?

A lei do silêncio em condomínio é sempre um assunto polêmico e gera discussões. A rotina do síndico é intensa, pois, além das obrigações administrativas, também se torna responsável pela gestão condominial e precisa lidar com problemas de convivência entre os moradores. Ainda que alguns duvidem, não existe uma Lei do Silêncio prevista no Código Civil. Para quem o síndico irá recorrer para manter a boa convivência? Confira nossas dicas!

Regulamento Interno x Lei do Silêncio

Nos condomínios, existem um acordo de que só é permitido fazer barulho até às 22 horas. Ainda que não exista nenhuma lei que estabeleça um horário exato. O Regimento Interno não pode criar normas que sejam contra às leis, mas caso elas não existam, pode servir como referência de regras.

Estabelecendo regras

 

Não é sempre que estabelecer bom senso entre os moradores é possível e para evitar brigas é fundamental que seja criada uma convenção para determinar o regulamento interno. No regulamento, podemos estabelecer regras para horários de festas, realizar mudanças, arrastar móveis, utilizar instrumentos musicais, e outras atividades que possam gerar barulho e incomodar outros moradores.

Normas para as festas

Quando se trata de um ambiente compartilhado, é necessário que haja um respeito com o espaço dos outros moradores. Por isso, é importante que seja delimitado quais áreas serão utilizadas pelos moradores e estabelecer normas para uso desses ambientes. Oferecer uma agenda acessível para os moradores é o ideal, pois assim, eles se programem e confirmam a reserva antecipada do ambiente. Com a chegada do fim do ano é comum os condomínios realizarem a festa de confraternização. Independente de qual seja a festa, as normas estabelecidas no regimento interno devem prevalecer e serem sempre respeitadas.

 

Gerenciamento de Crises: Como lidar com os conflitos?

 

O síndico deve garantir a boa convivência no condomínio. Mas, é preciso cuidado para saber em quais casos você pode se envolver. Moradores que fazem barulho em excesso precisam ser notificados e, se insistirem, multados. E os moradores que têm animais precisam zelar pela limpeza das áreas comuns. É preciso avaliar as queixas contra outros moradores, mas o síndico não pode intervir em brigas pessoais. Cabe ao síndico, recorrer às leis federais, estaduais, municipais e ao que foi estabelecido no regulamento interno para estabelecer a ordem.